引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)詳細(xì)流程范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、第一次土地確權(quán)
地塊競(jìng)拍手續(xù)完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司與國(guó)土部門簽訂出讓合同并按標(biāo)準(zhǔn)交納出讓金及其相關(guān)稅費(fèi)，再申請(qǐng)將上述競(jìng)得的土地按有關(guān)規(guī)定確權(quán)至公司名下，以便開展后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建工作。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法解說(shuō)》“建設(shè)單位和個(gè)人只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后，方可向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理土地權(quán)屬證明。凡是違背這一法律規(guī)定的，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”的規(guī)定，在辦理拍賣地塊的國(guó)有土地使用證前，該公司先向規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。在完善規(guī)劃手續(xù)后，公司備齊建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及土地出讓金、稅費(fèi)支付憑證等所需資料辦理了宗地的國(guó)有土地使用證。
二、第二次確權(quán)：部分竣工的土地登記
該房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理完成該地塊的國(guó)有土地使用證后，開始如期動(dòng)工開發(fā)。歷經(jīng)一年多時(shí)間的建設(shè)，第一期的建筑工程（1區(qū)三十八座別墅）按預(yù)定計(jì)劃完工，取得了規(guī)劃等部門的聯(lián)合驗(yàn)收合格證明后，開始向國(guó)土部門申請(qǐng)辦理該部分建筑物的竣工土地登記手續(xù)。在提交辦證資料后，經(jīng)國(guó)土部門工作人員審核，發(fā)現(xiàn)相關(guān)資料不完善。主要表現(xiàn)為，由于此次屬于部分工程竣工，根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行土地市場(chǎng)誠(chéng)信體系要求，需由國(guó)土部門對(duì)土地出讓合同各項(xiàng)約定條款全面復(fù)核，對(duì)竣工時(shí)限、是否按合同建設(shè)、配套建設(shè)的公建設(shè)施、是否超建筑面積等進(jìn)行復(fù)查，核實(shí)不存在違約開況的，再行出具合同履行情況證明，故國(guó)土部門暫未受理工程竣工土地登記申請(qǐng)。為解決分期竣工土地確權(quán)問題，該公司將地塊來(lái)源情況、現(xiàn)地塊已竣工部分建筑物情況及履行合同情況等形成書面材料，向國(guó)土部門提出辦理已竣工部分建筑物的土地登記手續(xù)的申請(qǐng)。國(guó)土部門核實(shí)地塊相關(guān)情況后，依據(jù)規(guī)定，同意由該公司作出 “待日后該地塊全面竣工時(shí)如需補(bǔ)辦出讓手續(xù)，保證按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金及其稅費(fèi)”書面承諾后出具證明。該公司在提供合同履行情況相關(guān)證明，工程驗(yàn)收竣工證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及竣工圖等相關(guān)資料后即申請(qǐng)辦理了該樓盤1區(qū)一至三十八座的國(guó)有土地使用證。
三、第三次確權(quán)：整體竣工的土地登記
此后歷經(jīng)約兩年的建設(shè)工期，該房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤（2區(qū)一至十八座、3區(qū)一至三十座）已全部竣工。申請(qǐng)最后一期的竣工土地登記時(shí)，經(jīng)國(guó)土部門審核，發(fā)現(xiàn)有如下三個(gè)問題待完善：1.根據(jù)建設(shè)用地出讓合同約定，工程應(yīng)于2012年4月全部竣工，但因受各項(xiàng)客觀因素影響，該項(xiàng)目最終通過規(guī)劃等部門聯(lián)合驗(yàn)收的時(shí)間為2012年9月，相較于合同約定延遲了5個(gè)月方完成竣工手續(xù)。2.項(xiàng)目整體竣工后，整宗地的實(shí)際建筑面積超出原建設(shè)用地出讓合同約定的建筑總面積。原建設(shè)用地出讓合同約定建筑總面積為30萬(wàn)平方米，經(jīng)房管部門實(shí)地測(cè)量后，根據(jù)該部門出具的《房屋測(cè)繪報(bào)告書》等資料顯示，該工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后，實(shí)際的建筑面積超出原建設(shè)用地出讓合同約定的建筑面積達(dá)3000平方米。3.該房地產(chǎn)項(xiàng)目原合同約定該地塊建設(shè)用途為商業(yè)、住宅及停車位，而工程項(xiàng)目實(shí)際竣工后，部分建筑增加了辦公用途。基于此種情況，根據(jù)當(dāng)?shù)卣P(guān)于國(guó)有建設(shè)用地土地出讓金及租金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)文件“已出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)增加建筑面積、改變用途、修正使用年限而補(bǔ)交土地出讓金（租金）”及 “以有償使用方式取得的土地使用權(quán)（不含工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地），經(jīng)區(qū)以上人民政府同意，增加的建筑面積可按辦理變更登記時(shí)或竣工驗(yàn)收時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格的100%補(bǔ)交土地出讓金”等規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司通過補(bǔ)辦國(guó)有建設(shè)用地出讓手續(xù)，按標(biāo)準(zhǔn)繳納足額的土地出讓金及其契稅，簽訂出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，則具備了辦理最后一期建筑物的國(guó)有土地使用證的基本條件，在提供其他相關(guān)必備資料后辦理了國(guó)有土地使用證。
四、第四次確權(quán)：購(gòu)買商品房的土地登記
所謂購(gòu)買商品房的土地登記，是指樓盤房地產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目完成并辦理竣工后的土地登記手續(xù)后，由房屋購(gòu)買者向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理本人名下的產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)買人提供商品房所有權(quán)初始登記通知書、商品房買賣合同、購(gòu)房發(fā)票和稅費(fèi)憑證等規(guī)定的資料后可申請(qǐng)辦理其名下的國(guó)土證，以保障自身權(quán)益。此項(xiàng)工作可委托房地產(chǎn)公司代為向相關(guān)登記部門申請(qǐng)，也可直接進(jìn)行申請(qǐng)。
五、結(jié)語(yǔ)
依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十三條規(guī)定：依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記確定了土地權(quán)屬關(guān)系，為理清土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，解決土地權(quán)屬糾紛，實(shí)現(xiàn)土地用途管制，規(guī)范和管理房地產(chǎn)市場(chǎng)有著非常重要的作用。故土地登記像一條紅線，貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的始終，從地塊取得時(shí)的土地使用權(quán)登記到此后的種種變更登記，其根本目的均在于保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益。因此，不斷完善土地登記的服務(wù)功能，將有利于促進(jìn)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào)） 2007年10月1日起實(shí)施
[2]《中華人民共和國(guó)土地管理法》1999年1月1日起施行
