引論：我們?yōu)槟砹?3篇耕地價(jià)值評(píng)估范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

城市土地是最大的存量資產(chǎn)，是城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體，是城市建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是“經(jīng)營(yíng)城市”發(fā)展戰(zhàn)略的重要支持基礎(chǔ)。由于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估演化成了對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表所列示資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估，于是嚴(yán)重地影響了企業(yè)價(jià)值評(píng)估的定位，并限制了企業(yè)價(jià)值評(píng)估方式方法的發(fā)展。

1土地價(jià)值理論研究的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)

1.1勞動(dòng)價(jià)值論

土地的勞動(dòng)價(jià)值理論是由大衛(wèi).李嘉圖加以提出來(lái)的，最終由馬克思對(duì)其加以完善，這個(gè)理論認(rèn)為勞動(dòng)投入是價(jià)值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費(fèi)者如何在各種商品和勞務(wù)之間對(duì)它們的收入進(jìn)行分配，以達(dá)到滿足程度的最大化。效用價(jià)值論只能說(shuō)明價(jià)值決定的“質(zhì)”，具體的“價(jià)值量的決定”需要邊際效用價(jià)值論來(lái)解決。

1.3供求價(jià)格論

供求價(jià)格是由19世紀(jì)末英國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾提出的，馬歇爾認(rèn)為，所謂的價(jià)值，就是指交換價(jià)值或者價(jià)格，這主要是取決于供給價(jià)格與需求價(jià)格的共同作用的均衡狀態(tài)，其中，生產(chǎn)要素價(jià)值的高低直接決定了供給價(jià)格，邊際效用的大小又決定了需求的價(jià)格，被稱為混合價(jià)格理論。

2土地價(jià)值理論構(gòu)成

2.1土地的資源價(jià)格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會(huì)而存在，同時(shí)也是萬(wàn)物生存的基礎(chǔ)，自身具有生產(chǎn)能力。由于各種土地產(chǎn)權(quán)制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產(chǎn)物，不是由于勞動(dòng)而產(chǎn)生的，但是在商品經(jīng)濟(jì)的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產(chǎn)生了地租和地價(jià)。

2.2土地成本價(jià)值

土地的成本價(jià)值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過(guò)以下的兩種方式來(lái)改變土地的資本價(jià)值：一是在原有土地資源上進(jìn)行一些技術(shù)、勞動(dòng)、資本的投入，增強(qiáng)土地的生產(chǎn)能力，例如在土地上進(jìn)行一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資等；二是土地的開(kāi)墾，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人類對(duì)自然的利用能力增強(qiáng)，可以通過(guò)一些要素的投入開(kāi)墾出一定量的土地， 使得土地的供給的彈性增強(qiáng)。

3城市地價(jià)評(píng)估體系的更新

3.1城市土地定級(jí)的更新

當(dāng)前城市土地定級(jí)的方法主要有多因素綜合評(píng)定法、級(jí)差收益測(cè)算法和市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)方法。

①因素綜合評(píng)價(jià)法

多因素綜合評(píng)價(jià)法的基本思路就是依據(jù)一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對(duì)土地單元發(fā)生作用的地價(jià)影響因素和因子作為鑒定指標(biāo)，并賦予相應(yīng)的參數(shù)，然后用適宜的模式將樣本加以歸并來(lái)劃分土地級(jí)別。對(duì)某一個(gè)系統(tǒng)多因素和因子進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

②級(jí)差收益測(cè)算法

級(jí)差收益測(cè)算方法是從土地產(chǎn)出即企業(yè)利潤(rùn)入手，認(rèn)為土地級(jí)別由土地的級(jí)差收益體現(xiàn)，級(jí)差收益又是企業(yè)利潤(rùn)的一部分，所以由土地區(qū)位差異產(chǎn)出的土地級(jí)差收益完全可以通過(guò)企業(yè)利潤(rùn)分離出來(lái)。首先憑經(jīng)驗(yàn)初步劃分土地級(jí)別，然后從土地利潤(rùn)中剔除非土地因素如資金、勞動(dòng)力等因素帶來(lái)的影響，建立合理的經(jīng)濟(jì)模型，測(cè)算土地的級(jí)差收益，從而驗(yàn)證并劃分土地級(jí)別。

③市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)方法

市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)方法的指導(dǎo)思想是直接從土地收益還原出土地價(jià)格出發(fā)，根據(jù)地價(jià)水平的一致性原則在城市空間中劃分地價(jià)區(qū)塊，制定地價(jià)區(qū)間，從而劃分土地級(jí)別。這種方法是將土地級(jí)別與土地價(jià)格直接聯(lián)系起來(lái)，測(cè)算方法簡(jiǎn)單，結(jié)果便于應(yīng)用更新。

3.2基準(zhǔn)地價(jià)的更新

①遵循《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》提出的更新方法

即“以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)”和“土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)”。兩種途徑主要針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的初次評(píng)估而言的，但它們同樣適用于基準(zhǔn)地價(jià)的修訂更新。在上述兩種途徑具體采用中又可以分為兩種不同的方法。一種是對(duì)原有土地級(jí)別或均質(zhì)地域的邊界依據(jù)實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整，并以此作為基礎(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)的修訂更新。此方法適用于初次評(píng)估后的第一或第二次修訂更新，因?yàn)橐话愣裕捎诮?jīng)歷時(shí)間較短，城鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及其內(nèi)部區(qū)域因素不會(huì)發(fā)生劇烈變化。

②價(jià)指數(shù)調(diào)整法

地價(jià)指數(shù)調(diào)整法即通過(guò)專家咨詢、典型樣本調(diào)查等手段，采用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)處理方法，計(jì)算出一個(gè)反映調(diào)整日期與原日期基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的比例系數(shù)（即價(jià)格指數(shù)）。

③根據(jù)城市土地和房地產(chǎn)交易價(jià)格資料，進(jìn)行地價(jià)區(qū)片劃分和城市地價(jià)定級(jí)，完成基準(zhǔn)地價(jià)更新。

④利用城市土地多因素綜合評(píng)價(jià)和級(jí)差收益測(cè)算模型，進(jìn)行城市土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)更新。

4土地資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的對(duì)策

4.1樹(shù)立土地可持續(xù)利用觀

土地生產(chǎn)性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地資源可持續(xù)利用十分必要。土地可持續(xù)利用包含兩層含義：一是土地資源本身的高效、持續(xù)利用；二是土地資源與社會(huì)其他資源相配合共同支撐經(jīng)濟(jì)、社會(huì)持久發(fā)展。

4.2加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理

（1）規(guī)范政府行為。首先，政府是土地市場(chǎng)的需求者。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制決定了目前大部分國(guó)有企事業(yè)單位在很大程度上依附于政府。同時(shí)，政府又是土地市場(chǎng)的壟斷供給者。政府必須公開(kāi)土地需求與供給的實(shí)際狀況，保證土地需求的公平競(jìng)爭(zhēng)。

（2）加強(qiáng)規(guī)劃管理。從市場(chǎng)上得到土地的各用地單位，必須按照規(guī)劃部門對(duì)該塊土地使用方向的規(guī)定使用土地。同時(shí)，管理者應(yīng)兼顧土地利用經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益來(lái)實(shí)行土地規(guī)劃。

（3）加強(qiáng)土地市場(chǎng)信息管理。土地信息包括土地供應(yīng)地區(qū)、條件、土地使用價(jià)值以及直接使用價(jià)值以外的價(jià)值。土地交易具體內(nèi)容有：土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、土地使用權(quán)市場(chǎng)交易信息、土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)信息、政府供地限制目錄。

（4）采取措施應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)隱形交易。當(dāng)前階段，加強(qiáng)對(duì)城市土地隱形交易的治理仍然是規(guī)范城市土地二級(jí)市場(chǎng)的重要任務(wù)。

①加強(qiáng)地籍管理，完善土地登記制度，促進(jìn)城市土地二級(jí)市場(chǎng)的健康 發(fā)展。

②分階段的全面推進(jìn)城市土地使用制度改革，擴(kuò)大土地有償使用的覆蓋面，健全和完善城市土地市場(chǎng)體系。

③建立合理、嚴(yán)密的土地稅制來(lái)控制土地投機(jī)，維護(hù)土地二級(jí)市場(chǎng)的交易秩序。對(duì)未按規(guī)定期限投資開(kāi)發(fā)和在一定時(shí)期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易從嚴(yán)征稅，以提高土地投機(jī)的成本。并通過(guò)控制抵押貸款的發(fā)放等手段，嚴(yán)格限制一定時(shí)期內(nèi)土地轉(zhuǎn)手頻率，防止土地炒賣的出現(xiàn)。

④建立和完善土地儲(chǔ)備制度，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。土地儲(chǔ)備是政府加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理的重要手段。

土地資產(chǎn)價(jià)值與土地所有者和使用者的切身利益相連，隨著我國(guó)土地市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，土地資產(chǎn)價(jià)值將成為越來(lái)越多人的討論焦點(diǎn)，如何使土地資產(chǎn)價(jià)值得到最大程度的體現(xiàn)，也將是人們研究和探討的方向。在促進(jìn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，充分顯化土地資產(chǎn)價(jià)值這條道路上我們必須以發(fā)展的眼光對(duì)待問(wèn)題，樹(shù)立可持續(xù)發(fā)展觀念，采取積極有效的措施解決問(wèn)題，只有這樣才能逐步實(shí)現(xiàn)土地的資產(chǎn)價(jià)值。

5結(jié)語(yǔ)

總之，通過(guò)以上問(wèn)題的研究，筆者對(duì)中國(guó)的土地市場(chǎng)和地價(jià)評(píng)估體系有了更加深入的認(rèn)識(shí)，并且對(duì)本文提出的論題找到了解決的辦法，成功地解決了問(wèn)題。

篇2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A

文章編號(hào) 1002-2104（2007）03-0085-05

農(nóng)地作為人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，提供糧食、蔬菜、木材等實(shí)物型產(chǎn)品，以及開(kāi)敞空間、景觀、生物多樣性、文化服務(wù)等非實(shí)物型生態(tài)服務(wù)，為人類帶來(lái)巨大的社會(huì)福利。科學(xué)、合理地評(píng)估農(nóng)地價(jià)值，尤其農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值，形成完整的資源成本核算體系，一方面能夠彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制作用不足給農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策帶來(lái)的影響，緩解我國(guó)農(nóng)地流失的形勢(shì)；另一方面，可以修訂和完善我國(guó)當(dāng)前的農(nóng)地分等定級(jí)成果，為制定和實(shí)施農(nóng)地生態(tài)保護(hù)政策，實(shí)行開(kāi)發(fā)和保護(hù)并舉的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方針，確定農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的生態(tài)損失、補(bǔ)償機(jī)制等提供理論依據(jù)。江漢平原既是我國(guó)重要的商品糧、棉、油生產(chǎn)基地，又是中部密集的城鎮(zhèn)帶，對(duì)其農(nóng)地資源價(jià)值的研究可以為協(xié)調(diào)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)地保護(hù)的現(xiàn)實(shí)矛盾，探尋兩者的均衡提供重要的決策依據(jù)。

1 農(nóng)地資源價(jià)值構(gòu)成

西方效用價(jià)值理論和環(huán)境價(jià)值理論的發(fā)展推動(dòng)農(nóng)地價(jià)值理論的提升，自然資源由無(wú)價(jià)向有價(jià)的實(shí)質(zhì)性突破也逐漸改變傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)農(nóng)地價(jià)值停留在狹義經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值上的認(rèn)識(shí)局限，農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值研究引起相關(guān)學(xué)者的關(guān)注。據(jù)Navrud對(duì)Broker 及Stoll地區(qū)農(nóng)地保護(hù)在水資源質(zhì)量改善上的非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值占總價(jià)值的63%[1]；三菱綜合研究所對(duì)日本全國(guó)水田的非市場(chǎng)價(jià)值研究，日本水田的非市場(chǎng)價(jià)值達(dá)12兆日元，是水田經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值的4倍[2]。非市場(chǎng)價(jià)值是農(nóng)地價(jià)值中無(wú)法忽略的重要組成，若忽視農(nóng)地客觀存在這部分價(jià)值，必然會(huì)低估農(nóng)地經(jīng)營(yíng)和農(nóng)地保護(hù)的效益，而以此為依據(jù)制定的農(nóng)地制度改革和其他相關(guān)政策也會(huì)發(fā)生扭曲，最終導(dǎo)致政策失靈。

農(nóng)地價(jià)值包括農(nóng)地提供農(nóng)副產(chǎn)品可計(jì)量的市場(chǎng)價(jià)值和提供開(kāi)敞空間、維護(hù)生物多樣性、保障國(guó)家糧食安全等所具有的非市場(chǎng)價(jià)值。其中，市場(chǎng)價(jià)值是農(nóng)地資源目前的使用價(jià)值或經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益，傳統(tǒng)價(jià)值理論中所指的價(jià)值部分，也是早期研究中的期望消費(fèi)者剩余（expected consumer surplus）。農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值作為無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)、而又客觀存在的價(jià)值部分，涵括農(nóng)地的選擇價(jià)值（option value）、饋贈(zèng)價(jià)值（bequest value）和存在價(jià)值（existence value）。其中，選擇價(jià)值是指人們雖然現(xiàn)在不使用農(nóng)地資源的某項(xiàng)效益或功能，但是未來(lái)可能會(huì)需要使用，于是為了確保未來(lái)能夠隨時(shí)可用，消費(fèi)者現(xiàn)在愿意提前支付的代價(jià)[3]；存在價(jià)值也稱內(nèi)在價(jià)值，是人們?yōu)榇_保農(nóng)地的各項(xiàng)服務(wù)功能能夠繼續(xù)長(zhǎng)時(shí)間存在所愿意支付的價(jià)值；饋贈(zèng)價(jià)值是一種“持續(xù)發(fā)展”的理念，是人們基于代際公平，為讓子孫后代將來(lái)能夠繼續(xù)利用農(nóng)地事先支付一定的代價(jià)來(lái)保護(hù)資源，避免資源被過(guò)度的利用和濫用。非市場(chǎng)價(jià)值設(shè)置上，一些學(xué)者[4,5]認(rèn)為現(xiàn)有評(píng)價(jià)技術(shù)可以區(qū)別市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值，但企圖將選擇價(jià)值、存在價(jià)值和饋贈(zèng)價(jià)值分開(kāi)仍有困難，它們之間在意義上存在一定程度的重疊。因此，結(jié)合國(guó)內(nèi)外研究經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值時(shí)為避免嵌入效果、出現(xiàn)人為高估，按居民對(duì)農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的整體支付意愿進(jìn)行調(diào)查。

2 江漢平原農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

2．1 農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估技術(shù)

農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估常用方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法等。我國(guó)農(nóng)地市場(chǎng)發(fā)育不完善，交易資料缺乏，農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)值高低主要由收益能力決定，因此收益還原法是當(dāng)前農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的首選方法。收益還原法認(rèn)為土地價(jià)格是土地收益，即地租的資本化，土地價(jià)格的高低取決于土地收益的大小[6]。計(jì)算公式為：

式中：P為農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值；a為單位農(nóng)地年凈收益；r為還原率。

2．2 農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

2．2．1 數(shù)據(jù)來(lái)源

依據(jù)江漢平原農(nóng)地資源分布狀況和所轄市縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，選取武漢、仙桃和漢川三市縣作為典型調(diào)查區(qū)，隨機(jī)抽查520戶農(nóng)民，回收有效問(wèn)卷501份。其中，武漢選擇黃陂（橫店鎮(zhèn)、灄口鎮(zhèn)）、江夏（鄭店、流芳、紙坊）、蔡甸（玉賢鎮(zhèn)、山鎮(zhèn)）、東西湖（徑河農(nóng)場(chǎng)、新溝農(nóng)場(chǎng)）作為抽樣區(qū)，隨機(jī)入戶調(diào)查210戶農(nóng)民，有效樣本202份；仙桃市走訪干河、西流河、長(zhǎng)墑口、沙湖、彭場(chǎng)及胡場(chǎng)6鄉(xiāng)鎮(zhèn)20個(gè)村莊，隨機(jī)抽查農(nóng)戶180戶，有效樣本176份；漢川市隨機(jī)抽查新河、劉隔、分水、沉湖、脈旺、城隍6鄉(xiāng)鎮(zhèn)20個(gè)村莊的130戶農(nóng)民，有效樣本123份。調(diào)查了解受訪農(nóng)戶的人口、土地面積、種植結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)投入、農(nóng)業(yè)稅費(fèi)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、補(bǔ)貼等經(jīng)濟(jì)資料，為分析農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、估算經(jīng)濟(jì)價(jià)值提供詳實(shí)可靠的數(shù)據(jù)源。

2．2．2 樣本特征

①受訪農(nóng)戶土地資源稟賦。江漢平原受訪農(nóng)民戶均經(jīng)營(yíng)農(nóng)地0．488 hm2，標(biāo)準(zhǔn)差0．549 3。其中，土地流轉(zhuǎn)或已脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的有24戶，占樣本的4．94%；經(jīng)營(yíng)規(guī)模在0．4 hm2以上的有198戶，占40．75%；經(jīng)營(yíng)規(guī)模超過(guò)0．666 7hm2的種田大戶占17．91%。②受訪農(nóng)戶農(nóng)業(yè)收入情況。501戶受訪農(nóng)戶除從事農(nóng)業(yè)種植外，農(nóng)閑時(shí)間外出打工、從事兼業(yè)活動(dòng)的有313戶，占樣本的62．48%；單純以農(nóng)業(yè)種植營(yíng)生的有188戶，占37．52%。受自然資源及農(nóng)地產(chǎn)投效率影響，江漢平原農(nóng)民主要選擇稻肥、麥稻、油稻、早晚雙季稻、麥棉、油棉、豆棉等耕作制度。④農(nóng)業(yè)收入占家庭收入的比例情況。調(diào)查表明，2004年江漢平原受訪農(nóng)戶年均收入15 156．86元（標(biāo)準(zhǔn)差11 526．01），家庭收入構(gòu)成中農(nóng)業(yè)收入所占的平均比例為37%（標(biāo)準(zhǔn)差35%）。其中，農(nóng)業(yè)收入占家庭年收入比例在50%以下的家庭占70．79%，農(nóng)業(yè)收入比例在50%～80%和80%以上的家庭分別占10．55%和18．66%。

2．2．3 農(nóng)地凈收益的確定

農(nóng)地凈收益為農(nóng)地產(chǎn)值加上補(bǔ)貼扣除生產(chǎn)成本、人工成本、稅費(fèi)所得到的凈值。其中，農(nóng)地產(chǎn)值、補(bǔ)貼、生產(chǎn)成本和稅費(fèi)為實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)，人工成本因各家勞力投入不同，標(biāo)準(zhǔn)不一，按《湖北省農(nóng)村統(tǒng)計(jì)年鑒2004》的平均數(shù)據(jù)取值。生產(chǎn)成本包括種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、水電費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、役畜費(fèi)等經(jīng)常性物質(zhì)費(fèi)用、以及管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅金、農(nóng)田水利設(shè)施的維修費(fèi)、折舊費(fèi)等固定成本。數(shù)據(jù)整理后，江漢平原各調(diào)查區(qū)農(nóng)地凈收益見(jiàn)表1。其中，江漢平原的均值按各調(diào)查區(qū)的樣本加權(quán)平均得到。

2．2．4 農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值估算

對(duì)江漢平原501戶農(nóng)民種植情況的調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，單位農(nóng)地的純收入呈明顯的正態(tài)分布趨勢(shì)。根據(jù)正態(tài)分布區(qū)間估計(jì)，當(dāng)總體δ2已知，均值μ的雙側(cè)1-α置信區(qū)間為：

3 江漢平原農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

3．1 農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估技術(shù)

非市場(chǎng)價(jià)值不存在直接的交易市場(chǎng)，難以用市場(chǎng)價(jià)格直接衡量，只有通過(guò)非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估技術(shù)估算，代表性的技術(shù)有條件價(jià)值評(píng)估法(Contingent Value Method， CVM)、旅游成本法（Travel Cost Method，TCV）和享樂(lè)定價(jià)法（Hedonic price Method，HPM）。但HPM、TCM與CVM相比較，屬事后評(píng)估法，僅能推估當(dāng)期資源的使用價(jià)值，難以包含非市場(chǎng)價(jià)值中的選擇價(jià)值。為此，衡量農(nóng)地較為完整的非市場(chǎng)價(jià)值，CVM是當(dāng)前唯一可行的評(píng)估方法，也是目前應(yīng)用最廣泛、最成熟的方法[7,8]。CVM是利用效用最大化原理，采用問(wèn)卷調(diào)查，模擬市場(chǎng)揭示消費(fèi)者對(duì)環(huán)境物品和服務(wù)的偏好，并推導(dǎo)消費(fèi)者的支付意愿，從而最終得到公共物品非利用經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一種研究方法[9]。CriacyWantrup最早提出CVM的基本思想，認(rèn)為通過(guò)調(diào)查可了解人們對(duì)公共物品的支付意愿，從而衡量自然資源的價(jià)值[10,11]。1963年David首次將CVM應(yīng)用到實(shí)踐，評(píng)估緬因州林地宿營(yíng)、狩獵的娛樂(lè)價(jià)值。隨后Randall、Ives和Eastmand進(jìn)一步闡釋CVM的理論優(yōu)點(diǎn)和特性，從此該方法逐漸地被廣泛應(yīng)用于自然資源的休憩娛樂(lè)、狩獵和美學(xué)效益的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估[12]，成為20世紀(jì)后半葉資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的主要理論改進(jìn)之一[13]。經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展，CVM已成為評(píng)價(jià)非市場(chǎng)環(huán)境物品價(jià)值最常用、最有效的分析工具。

3．2 江漢平原農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

CVM評(píng)估農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的基本思路在于：以問(wèn)卷調(diào)查的方式引導(dǎo)受訪居民進(jìn)入假想的市場(chǎng)環(huán)境，直接詢問(wèn)其保存農(nóng)地所愿意支付的價(jià)格（Willingness To Pay，WTP），揭示消費(fèi)者對(duì)農(nóng)地的偏好程度及支付意愿，并把樣本擴(kuò)展到研究區(qū)域整體，用平均支付意愿乘以研究區(qū)域的家庭戶數(shù)，估算出農(nóng)地環(huán)境改善所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。

3．2．1 調(diào)查過(guò)程

針對(duì)受益群體的特征差異及其與農(nóng)地生活聯(lián)系的緊密程度，調(diào)查對(duì)象分為農(nóng)戶和市民兩類。其中，農(nóng)戶樣本選擇江漢平原農(nóng)地分布較多且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的武漢、漢川、仙桃3個(gè)典型市縣的21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查，總樣本520份。城鎮(zhèn)居民樣本305份，根據(jù)3市縣城市居民的家庭戶數(shù)，結(jié)合調(diào)查群體的年齡、文化程度、職業(yè)類型等個(gè)人特征進(jìn)行隨機(jī)抽樣。采用面對(duì)面的調(diào)查方式，調(diào)查問(wèn)卷的回收率很高，排除一些有明顯錯(cuò)誤的問(wèn)卷(如前后矛盾、胡亂回答、關(guān)鍵信息嚴(yán)重殘缺等)，回收有效問(wèn)卷789份，占調(diào)查問(wèn)卷的95．64%。其中，農(nóng)戶回收有效問(wèn)卷501份，占樣本的96．35%；市民調(diào)查回收有效問(wèn)卷288份，占樣本的94．43%。

江漢平原789戶受訪居民中愿意保護(hù)農(nóng)地的有677戶，占樣本的85．80%；不愿意參與農(nóng)地保護(hù)的有112戶，占14．20%。受訪居民拒絕參與農(nóng)地保護(hù)的主要原因有：①?zèng)]有多余的錢和時(shí)間參與農(nóng)地保護(hù)活動(dòng)（38．98%）；②農(nóng)地保護(hù)是政府的職責(zé)（18．64%）；③誰(shuí)破壞誰(shuí)保護(hù)（17．80%）；④活動(dòng)沒(méi)有作用或其他原因（22．04%）。

3．2．2 數(shù)據(jù)處理標(biāo)準(zhǔn)

為真實(shí)地模擬居民的支付意愿，問(wèn)卷設(shè)計(jì)結(jié)合實(shí)際，受訪居民可選擇捐錢或義務(wù)勞動(dòng)兩種方式保護(hù)農(nóng)地。調(diào)查表明，愿意參與農(nóng)地保護(hù)的居民有677戶，占有效樣本的85．80%。其中以義務(wù)勞動(dòng)保護(hù)農(nóng)地的有450戶，占66．47%；為基金會(huì)捐錢的有227戶，占33．53%。我國(guó)勞動(dòng)力富余，77．33%的農(nóng)民樂(lè)意在農(nóng)閑時(shí)間以勞動(dòng)方式參與農(nóng)地保護(hù)，44．93%市民也愿意義務(wù)勞動(dòng)保護(hù)農(nóng)地。為此，在進(jìn)行價(jià)值處理時(shí)，需要將義務(wù)勞動(dòng)參與農(nóng)地保護(hù)的居民支付意愿按其同期的機(jī)會(huì)工資折成貨幣價(jià)值。問(wèn)卷調(diào)查時(shí)詢問(wèn)受訪居民的日均工資水平，江漢平原受訪居民的日均工資標(biāo)準(zhǔn)如表3。同時(shí)，為降低策略性偏差，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)、可靠性，根據(jù)CV不得大于個(gè)人收入的原則[14]，在數(shù)據(jù)處理時(shí)剔除邊緣投標(biāo)，將居民年均支付意愿大于家庭

年收入10%以上的數(shù)據(jù)作異常樣本剔除。

3．2．3 受訪居民保護(hù)農(nóng)地的最高支付意愿分析

按上述數(shù)據(jù)處理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，江漢平原受訪農(nóng)戶和城鎮(zhèn)居民保存不同類型農(nóng)地的偏好及支付意愿如表4所示。

從受訪居民參與農(nóng)地保護(hù)的支付情況分析，江漢平原受訪農(nóng)戶對(duì)水田的偏好程度最高，旱地、水域僅次，林地和園地相對(duì)較低。江漢平原農(nóng)地以水田和旱地為主，受訪農(nóng)民普遍愿意保存自家擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)的農(nóng)地，因此水田和旱地保護(hù)的響應(yīng)意愿最高。從支付數(shù)額高低分析，受訪農(nóng)民對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出較高的園地支付意愿最高，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值較高及資源豐富的水域和灌溉水田的支付意愿僅次于園地，旱地和林地則較低。而城市居民則普遍對(duì)當(dāng)前流失速度最快且與生活聯(lián)系最直接、最緊密的耕地的支付意愿最高。

3．2．4 江漢平原農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值估算

江漢平原現(xiàn)有居民6 001 659戶，其中農(nóng)民3 764 275戶，市民2 237 384戶。以受訪居民對(duì)農(nóng)地保護(hù)的平均參與率和戶均最高支付意愿為參考，乘以江漢平原當(dāng)前家庭戶數(shù)，可估算出轄區(qū)內(nèi)居民對(duì)不同類型農(nóng)地資源的保護(hù)意愿，進(jìn)一步推估出農(nóng)地資源的非市場(chǎng)價(jià)值(見(jiàn)表5)。

估算表明，從受訪居民保護(hù)農(nóng)地的支付意愿出發(fā)，江漢平原各類型農(nóng)地資源中，園地的非市場(chǎng)價(jià)值最高，其次是林地，水域及耕地的非市場(chǎng)價(jià)值較低。單位農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值的高低與資源稟賦顯著相關(guān)，資源越豐富的農(nóng)地類型，非市場(chǎng)價(jià)值愈低；反之，越稀缺的資源，非市場(chǎng)價(jià)值愈高。江漢平原居民對(duì)農(nóng)地資源的年均保護(hù)意愿達(dá)280 536．40萬(wàn)元，單位農(nóng)地資源的非市場(chǎng)價(jià)值48 658元/hm2。

4 江漢平原農(nóng)地資源總價(jià)值

綜合農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的估算單價(jià)，可以評(píng)估出江漢平原現(xiàn)有不同類型農(nóng)地資源的總價(jià)值。江漢平原現(xiàn)有農(nóng)地資源的非市場(chǎng)價(jià)值高達(dá)1 246．82億元，約是仙桃市2004年生產(chǎn)總值138．47億元的9倍，是農(nóng)地資源價(jià)值構(gòu)成中無(wú)法忽略的重要組成部分。其中，耕地資源的整體保護(hù)效益達(dá)4 563．28億元，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)交易體現(xiàn)的非市場(chǎng)價(jià)值有545．30億元，占耕地總價(jià)值的11．95%；江漢平原現(xiàn)有園地資源保護(hù)效益為623．09億元，市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值分別占67．79%和32．21%；林地和水域的非市場(chǎng)價(jià)值分別為225．64億元和275．20億元。

5 結(jié) 論

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)農(nóng)地價(jià)值的認(rèn)識(shí)僅停留在單純的或狹義的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值上，忽略農(nóng)地提供開(kāi)敞空間、景觀、生物多樣性、文化服務(wù)、社會(huì)保障、糧食安全等公共物品所具有的非市場(chǎng)價(jià)值。運(yùn)用收益還原法及CVM分別對(duì)江漢平原不同類型農(nóng)地的市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，較為科學(xué)地評(píng)估出農(nóng)地的總價(jià)值，摸清農(nóng)地資源的價(jià)值構(gòu)成。江漢平原目前無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)交易實(shí)現(xiàn)的農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值達(dá)1 246．82億元，其中，耕地、園地及水域用地的非市場(chǎng)價(jià)值在農(nóng)地資源價(jià)值中所占比例份額分別為11.95%、32．21%和8．57%，是農(nóng)地資源價(jià)值無(wú)法忽略的重要組成部分。農(nóng)地價(jià)值的貨幣化計(jì)量，能夠解決較多的實(shí)際問(wèn)題。例如，對(duì)不同類型農(nóng)地價(jià)值的估算可為“耕地占補(bǔ)平衡”制度實(shí)現(xiàn)從數(shù)量平衡向質(zhì)量平衡管理模式轉(zhuǎn)變，建立有效的評(píng)價(jià)和監(jiān)督機(jī)制提供一定測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)和參考依據(jù)；可進(jìn)一步完善征地補(bǔ)償制度，彌補(bǔ)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)缺乏非市場(chǎng)價(jià)值的不足，為確定合理的征地區(qū)片綜合地價(jià)提供直接參考依據(jù)。

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The Total Value of Agricultural Land Resource in Jianghan Plain

CAI Yinying ZONG Qi2 ZHANG Anlu1

(1．College of land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China; 2．State Key Laboratory

of Agricultural Microbiology, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070,China)

篇3

（華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院，湖北武漢 430070）

摘要 農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是城市化、工業(yè)化過(guò)程中的普遍現(xiàn)象，是土地資源競(jìng)爭(zhēng)配置的結(jié)果，本質(zhì)上是有限的土地資源在農(nóng)業(yè)用途和非農(nóng)業(yè)用途的合理分配。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)具有不確定性，不可逆性和流轉(zhuǎn)時(shí)間延遲性3個(gè)特征，因此農(nóng)地具有選擇價(jià)值。采用模型假設(shè)法和實(shí)證分析法，對(duì)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值進(jìn)行估算。對(duì)農(nóng)地選擇價(jià)值的計(jì)算公式進(jìn)行推導(dǎo)，得出農(nóng)地流轉(zhuǎn)為其他不同用途地類的選擇價(jià)值，擁有一期選擇權(quán)的農(nóng)地，流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價(jià)值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2；流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價(jià)值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2；流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價(jià)值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價(jià)值大小的相關(guān)因素有農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益，農(nóng)地流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)為市地過(guò)程中的開(kāi)發(fā)成本，市地地價(jià)的波動(dòng)率和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。

關(guān)鍵詞 土地資源；農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)；選擇價(jià)值；影響因素；城市

中圖分類號(hào) F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A文章編號(hào) 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009

長(zhǎng)期以來(lái)，人們對(duì)農(nóng)地價(jià)值的認(rèn)識(shí)僅僅停留在狹義的經(jīng)濟(jì)價(jià)值基礎(chǔ)上，即產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值。就農(nóng)地產(chǎn)出收益而言，農(nóng)地單位面積收益僅為工業(yè)用地的1/10，商業(yè)用地的1/10-1/100之間［1］，城市化進(jìn)程的加快使得工業(yè)、商業(yè)、居住等對(duì)農(nóng)用地的需求越來(lái)越大，而農(nóng)用地的比較經(jīng)濟(jì)效益低下，這就使得在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)用地受利益的驅(qū)動(dòng)有向其他經(jīng)濟(jì)效益高的用地轉(zhuǎn)換的沖動(dòng)［2］。對(duì)農(nóng)地價(jià)值認(rèn)識(shí)的片面性正是造成大量農(nóng)地向城市流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵性因素之一。近年來(lái)，學(xué)者們從不同的角度對(duì)農(nóng)地價(jià)值展開(kāi)研究，如對(duì)農(nóng)地價(jià)值評(píng)估方法的研究［3-4］、對(duì)不同區(qū)域的農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行估算［5-6］、對(duì)農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值［7-8］、游憩價(jià)值［9-10］、存在價(jià)值［11-12］進(jìn)行測(cè)算，但是對(duì)農(nóng)地價(jià)值中非常重要的選擇價(jià)值測(cè)算研究甚少。從選擇價(jià)值的角度探討農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的時(shí)間問(wèn)題，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中不僅要考慮農(nóng)地的現(xiàn)期使用價(jià)值，還應(yīng)從可延遲流轉(zhuǎn)的角度將選擇價(jià)值納入農(nóng)地現(xiàn)期價(jià)值中，全面考慮農(nóng)地價(jià)值，對(duì)提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)速度，起到理論支撐的作用。

1 選擇價(jià)值的內(nèi)涵

國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者都對(duì)選擇價(jià)值的內(nèi)涵進(jìn)行了界定［13-22］，針對(duì)本文的研究，筆者認(rèn)為選擇價(jià)值是人們?cè)陂_(kāi)發(fā)利用環(huán)境資源時(shí)，當(dāng)決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時(shí)間可延遲性的特征，等待未來(lái)未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價(jià)值。農(nóng)用地向城市用地流轉(zhuǎn)，人類未來(lái)需求的不確定和土地資源開(kāi)發(fā)能力的不確定性決定了農(nóng)地資源未來(lái)供給和需求具有不確定性，保留未來(lái)某個(gè)時(shí)期做出農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)不可逆性決策，從而產(chǎn)生了選擇價(jià)值。

選擇價(jià)值在資源價(jià)值分類中的歸屬在學(xué)術(shù)界存在較大的爭(zhēng)議［23-25］。本文借鑒D.Pearce的分類系統(tǒng)，將選擇價(jià)值歸屬于使用價(jià)值。同時(shí)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者從不同研究方向?qū)x擇價(jià)值進(jìn)行了估算［21,26-30］，本文針對(duì)我國(guó)城市化進(jìn)程中農(nóng)地大量轉(zhuǎn)為城市用地這一普遍現(xiàn)象，采用模型假設(shè)法和實(shí)證分析法測(cè)算了我國(guó)不同城市農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值。

2 理論推導(dǎo)

2.1 選擇價(jià)值存在的前提條件

（1）資源投資開(kāi)發(fā)是不可逆的，至少一部分投資開(kāi)發(fā)必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價(jià)就可以回到初始投資狀態(tài)，則沒(méi)有選擇價(jià)值值得期待。

（2）資源的未來(lái)供給、需求或價(jià)值具有不確定性，如果沒(méi)有不確定性，就可以用成本―效益方法精確計(jì)算出何時(shí)決策，等待未來(lái)外部信息條件明朗就沒(méi)有價(jià)值。

（3）資源的開(kāi)發(fā)決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個(gè)可行的政策選擇。

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)正好具有不可逆性、不確定性和決策時(shí)間可延遲性，因此可計(jì)算其選擇價(jià)值。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)前，土地價(jià)值農(nóng)地價(jià)值+選擇價(jià)值，農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后，土地價(jià)值市地價(jià)值，選擇價(jià)值消失。

2.2 選擇價(jià)值公式的理論推導(dǎo)

不確定條件下的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個(gè)不可逆的決策，開(kāi)發(fā)農(nóng)地將失去農(nóng)地的生態(tài)功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農(nóng)地等其他功能，開(kāi)發(fā)后的城市建設(shè)用地地價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)供需變化和政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生地價(jià)的波動(dòng)，具有不確定性。若政府面臨一塊農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)為城市用地的決策，假設(shè)：I為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中的相關(guān)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（包括土地取得成本、征地過(guò)程的相關(guān)稅費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等），r為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，F(xiàn)為農(nóng)地使用價(jià)值，C為市地使用每期凈收益，則在t0時(shí)農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的預(yù)期凈現(xiàn)值為：

NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）

如果NPV0是正值，根據(jù)成本-收益原則，應(yīng)選擇進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)，但是它忽視了其機(jī)會(huì)成本。

若農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個(gè)兩期二項(xiàng)式?jīng)Q策，在第一期不做出流轉(zhuǎn)決策時(shí)，可在第二期做出農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)的決策。在第一期做出流轉(zhuǎn)決策時(shí)，市地地價(jià)的每期凈收益已經(jīng)確定為C，若第一時(shí)期不做出農(nóng)地流轉(zhuǎn)決策，想延后一期等市場(chǎng)外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進(jìn)行宏觀調(diào)控或市場(chǎng)供需發(fā)生變化，會(huì)對(duì)市地地價(jià)產(chǎn)生上漲或下跌兩種可能（如圖1所示），其上漲或下跌的變動(dòng)率分別為u與d，且發(fā)生的概率分別為q與1-q，在市地地價(jià)上漲時(shí)進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)，下跌時(shí)選擇繼續(xù)保留農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途，且第二期的農(nóng)地開(kāi)發(fā)成本和農(nóng)地價(jià)值不發(fā)生變化，則在t0時(shí)農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的預(yù)期凈現(xiàn)值為：

NPVov ［∑∞t1-（F+I）］

［-（F+I）］

-（2）

凈現(xiàn)值法在比較流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益與流轉(zhuǎn)前的農(nóng)地價(jià)值和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的差值后，其計(jì)算的預(yù)期凈現(xiàn)值（NPV0）作為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的依據(jù)。在利用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法確定的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策時(shí)，往往忽略了農(nóng)地的選擇價(jià)值。將選擇價(jià)值考慮進(jìn)去，計(jì)算推遲流轉(zhuǎn)決策等待外部信息明朗時(shí)再?zèng)Q定的預(yù)期凈現(xiàn)值（NPVOV），將NPVOV與NPV0相減，則得到農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值。延期開(kāi)發(fā)的選擇價(jià)值用公式表示如下：

選擇價(jià)值（OV） NPVov-NPV0

--+（F+I）

（3）

2.3 影響選擇價(jià)值大小的相關(guān)因素

選擇價(jià)值大小取決于相關(guān)的參數(shù)，如：農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益C，開(kāi)發(fā)成本V，其中VF+I，市地地價(jià)的變動(dòng)波幅σ，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r，本文使用微分方法分析這些變量對(duì)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中選擇價(jià)值大小的影響。

2.3.1 農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益C

＜0（4）

其他條件不變的情況下，流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益與選擇價(jià)值是負(fù)向變動(dòng)，當(dāng)從流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)為市地中獲得的收益增加時(shí)，保護(hù)農(nóng)地的選擇價(jià)值就將減少。

2.3.2 開(kāi)發(fā)成本V

＞0（5）

其他條件不變的情況下，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)成本與選擇價(jià)值是正向變動(dòng)，依據(jù)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)情況，開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)成本增加，則延期開(kāi)發(fā)的選擇價(jià)值也將增加。

2.3.3 市地地價(jià)的變動(dòng)波幅 σ

（1）市地地價(jià)在下一期上漲的幅度u

＞0（6）

其他條件不變的情況下，市地地價(jià)在下一期上漲的幅度與選擇價(jià)值是正向變動(dòng)，即市地地價(jià)下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價(jià)值也將越高。

（2）市地地價(jià)在下一期上漲的概率q

［-］＜0（從NPVOV>0導(dǎo)出）（7）

其他條件不變的情況下，市地地價(jià)在下一期上漲的概率與選擇價(jià)值是負(fù)向變動(dòng)，即市地地價(jià)下一期上漲的可能性增加，其農(nóng)地的選擇價(jià)值將減少。

2.3.4 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 r

＞0（8）

其他條件不變的情況下，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的取值與選擇價(jià)值是正向變動(dòng)，當(dāng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率較高時(shí)，其選擇價(jià)值將增加。

3 實(shí)證分析

3.1 參數(shù)的取得

如式3所述，選擇價(jià)值的計(jì)算取決于C、u、d、q、r，F(xiàn)與I，其中u、d、q值，本文依據(jù)二項(xiàng)式選擇權(quán)定價(jià)模型求取，即u、d依市地地價(jià)變動(dòng)波幅σ的歷史資料推估，其中ueσ,d1/u；q依據(jù)選擇權(quán)規(guī)避投資組合得：q（1+r-d）/u-d；r為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，在σ的值已知的情況下，實(shí)際上u、d、q可視為已知值。

3.1.1 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率

無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤(rùn)率，可以選用同時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中考慮用一年期銀行定期存款利率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，因?yàn)橥恋赝顿Y是一種收益性投資，銀行存款利率能體現(xiàn)土地投資的收益性。2008年12月23日央行調(diào)整一年期存款利率為2.25%，確定其為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。

3.1.2 流轉(zhuǎn)后市地地價(jià)

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)多發(fā)生在城鄉(xiāng)交錯(cuò)區(qū)，因此流轉(zhuǎn)后的市地地價(jià)取基準(zhǔn)地價(jià)的最低級(jí)別。中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)中收錄了全國(guó)各直轄市和省會(huì)城市的基準(zhǔn)地價(jià)（見(jiàn)表1），不同城市基準(zhǔn)地價(jià)的開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定容積率和基準(zhǔn)日不同，但設(shè)定的最高使用年限相同。從全國(guó)來(lái)看，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是長(zhǎng)春，最高的是南京，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價(jià)和最低地價(jià)相差20多倍，主要原因有不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差較大，對(duì)土地的需求和供給要求不同，將農(nóng)地流轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)為城市用地所需要的費(fèi)用也相差較大，導(dǎo)致不同城市基準(zhǔn)地價(jià)有較大差別；其次，有些城市的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2001年，以后就沒(méi)有進(jìn)行更新，但是近年來(lái)，我國(guó)各城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)迅速發(fā)展，而前幾年的基準(zhǔn)地價(jià)水平與土地市場(chǎng)脫節(jié)，導(dǎo)致土地價(jià)值不能被市場(chǎng)顯化，有些城市對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，導(dǎo)致更新后的基準(zhǔn)地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前確定的地價(jià)水平。

基準(zhǔn)地價(jià)是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，是地價(jià)總體水平和變化趨勢(shì)的反映。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià)，即土地在完成拆遷、平整等一級(jí)開(kāi)發(fā)后，政府確定的平均價(jià)格baike.省略/view/36571.htm.。基準(zhǔn)地價(jià)的最低級(jí)別可近似視為農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市用地過(guò)程中的相關(guān)成本。

3.1.3 地價(jià)變動(dòng)波幅

從1999年起，全國(guó)開(kāi)展城市土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，至2007年，除拉薩外，全國(guó)各直轄市和省會(huì)城市已經(jīng)納入監(jiān)測(cè)體系，2008年將拉薩也納入地價(jià)監(jiān)測(cè)體系。根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)的地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算各直轄市和省會(huì)城市不同用途地價(jià)的變動(dòng)波幅σ，σ為數(shù)列Ln （An+1/An）的標(biāo)準(zhǔn)差，其中A為某一用途地價(jià)，n為某一年度，n+1為下一年度，依據(jù)2000-2009各年的監(jiān)測(cè)地價(jià)數(shù)據(jù)求取（見(jiàn)表1）。拉薩地價(jià)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)只有2年，不能計(jì)算變動(dòng)波幅，本文將不計(jì)算拉薩的選擇價(jià)值。

3.2 選擇價(jià)值估算

依據(jù)公式4，計(jì)算全國(guó)各直轄市和省會(huì)城市的農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市不同用地類型的選擇價(jià)值（見(jiàn)表1），從表3可以看出，農(nóng)地流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為173.95元/m2；農(nóng)地流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2；農(nóng)地流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業(yè)用地的選擇價(jià)值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業(yè)用地的選擇價(jià)值差距最小，為11倍。產(chǎn)生這種差異的主要原因是流轉(zhuǎn)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)成本，從表1可以看出南京商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業(yè)用地的開(kāi)發(fā)成本是杭州的近2.5倍，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)成本與選擇價(jià)值是正向變動(dòng)，開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)成本的差異是產(chǎn)生選擇價(jià)值差距較大的主要原因。

4 結(jié)論與討論

中國(guó)正處于城市化發(fā)展的加速時(shí)期，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，農(nóng)地向城市流轉(zhuǎn)是不可避免的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)地的比較經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)低于城市用地，不可簡(jiǎn)單地以預(yù)期市地的潛在收益的貼現(xiàn)值是否超過(guò)農(nóng)地使用價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本之和作為確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)與否的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的不可逆過(guò)程中涉及大量的不確定性，即產(chǎn)生選擇價(jià)值，基于本文的研究目的，探討了選擇價(jià)值的內(nèi)涵，并對(duì)其計(jì)算公式進(jìn)行理論推導(dǎo)，得出全國(guó)各直轄市和省會(huì)城市的農(nóng)地的選擇價(jià)值。其中，商業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/ m2，最高的城市是南京，為173.95元/ m2，居住用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/ m2，最高的城市是南京，為158.40元/ m2，工業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是杭州，為3.58元/ m2，最高的城市是福州，為39.52元/ m2。

選擇價(jià)值的大小受農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地后的每期凈收益，流轉(zhuǎn)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率等相關(guān)因素的影響。其中，流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價(jià)值是負(fù)向變動(dòng)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)成本、市地在下一期上漲的幅度、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的取值與選擇價(jià)值是正向變動(dòng)。

由于不可逆性和不確定性對(duì)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的影響，決策者對(duì)農(nóng)地價(jià)值判斷是否全面、科學(xué)是決定農(nóng)地流轉(zhuǎn)決策合理與否的關(guān)鍵因素。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的總成本不僅僅取決于農(nóng)地使用價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本之和，還應(yīng)包括農(nóng)地的選擇價(jià)值。在考慮農(nóng)地選擇價(jià)值的條件下，農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)、何時(shí)流轉(zhuǎn)將取決于農(nóng)地使用價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用和選擇價(jià)值之和與農(nóng)地流轉(zhuǎn)市地后的潛在預(yù)期價(jià)值的差值。將選擇價(jià)值計(jì)入農(nóng)地流轉(zhuǎn)的總成本中，基于成本-收益原則做出的農(nóng)地流轉(zhuǎn)最適時(shí)間將會(huì)大大延遲，從而為我們未來(lái)和子孫后代利用農(nóng)地資源提供更多的選擇余地。

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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUIXin-lei ZHANG An-lu

篇4

城市是一個(gè)高度復(fù)合的人工化生態(tài)系統(tǒng)，與自然生態(tài)系統(tǒng)在結(jié)構(gòu)上和功能上都存在明顯差別。在生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能研究早期，研究重點(diǎn)一直局限在森林、湖泊、濕地等生態(tài)系統(tǒng)類型。直到20世紀(jì)末，城市生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的研究才開(kāi)始廣泛開(kāi)展，其理論探討和實(shí)踐方法逐漸深入[8-12]。

1 城市生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值評(píng)估方法

1.1評(píng)估方法原理

目前，生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的價(jià)值評(píng)估方法主要分為直接市場(chǎng)法、替代市場(chǎng)法、模擬市場(chǎng)價(jià)值法三類。國(guó)內(nèi)外有多種價(jià)值估算模型，Costanza等[3]的方法模型在國(guó)內(nèi)生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值的研究中得到廣泛的應(yīng)用：首先對(duì)研究區(qū)域內(nèi)的生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)行分類，并劃分不同生態(tài)服務(wù)功能；其次，應(yīng)用多種價(jià)值評(píng)估方法，計(jì)算單位面積下各種類型生態(tài)系統(tǒng)的不同生態(tài)服務(wù)功能價(jià)值；最后匯總得到不同生態(tài)系統(tǒng)的服務(wù)功能價(jià)值結(jié)構(gòu)表。具體計(jì)算公式如下：

式中： ――城市生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的總價(jià)值，元/a；

――第i種類型生態(tài)系統(tǒng)的第j項(xiàng)生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的單位價(jià)值，元/hm2；

――第i種類型生態(tài)系統(tǒng)的總面積，hm2。

1.2服務(wù)功能劃分及參數(shù)取值

國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的分類及其價(jià)值估算等至今尚未形成共識(shí)，本文在對(duì)比分析國(guó)內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，將城市生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能劃分為三大類：①提供生活和生產(chǎn)物質(zhì)的功能，包括食物生產(chǎn)、原材料生產(chǎn)；②與人類日常生活和身心健康相關(guān)的生命支持的功能，包括：氣候調(diào)節(jié)、水源涵養(yǎng)、固碳釋氧、土壤形成與保護(hù)、凈化空氣、生物多樣性保護(hù)、減輕噪聲；③滿足人類精神生活需求的功能，包括娛樂(lè)文化。本文在謝高地等[6]制定的生態(tài)服務(wù)價(jià)值表基礎(chǔ)上增添了固碳釋氧、凈化空氣、減輕噪聲等屬于城市生態(tài)系統(tǒng)中較為重要的功能，其參數(shù)取值及計(jì)算如下：

1.2.1 固碳釋氧的價(jià)值

分別采用造林成本法和碳稅法進(jìn)行固碳價(jià)值計(jì)算（中國(guó)造林成本每噸C為260.90元，瑞典稅率每噸C為150美元，換算為1020元人民幣[13]），用造林成本法和工業(yè)制氧法估算植被釋放氧氣的價(jià)值（中國(guó)造林成本每噸O2為352.93元，制氧工業(yè)成本每噸O2為400元[13]）。每公頃林地每天吸收CO21000kg、釋放O2 750kg，每公頃草地每天吸收0.36kg CO2、釋放0.01kg O2。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算可得城市生態(tài)系統(tǒng)中，單位面積林地的固碳釋氧功能價(jià)值為336821.5元/hm2，單位面積草地的固碳釋氧功能價(jià)值為85.5元/hm2。

1.2.2 凈化空氣的價(jià)值

凈化環(huán)境空氣功能包括吸收SO2、吸收NOx、滯留過(guò)濾降塵和飄塵，采用代替花費(fèi)法進(jìn)行計(jì)算。每公頃林地平均每年可吸收SO2152.05kg，以SO2治理代價(jià)為3000元/t，則每公頃林地吸收SO2所提供的服務(wù)價(jià)值為456.15元；每公頃林地每年可吸收NOx 380kg，汽車尾氣脫氮治理的代價(jià)為16000元/t，則每公頃林地吸收NOx 所提供的服務(wù)價(jià)值為6080元；每公頃林地平均滯塵能力為21.65t，削減粉塵成本以170元/t計(jì)算，則每公頃林地滯塵的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為3680.5元。

計(jì)算所得，城市單位面積林地可創(chuàng)造凈化空氣價(jià)值為10216.7元/hm2。

1.2.3 減輕噪聲的價(jià)值

目前對(duì)森林生態(tài)系統(tǒng)降低噪聲價(jià)值的估算方法是以造林成本的15%計(jì)，以平均造林成本240.03元/m3，成熟林每公頃蓄養(yǎng)量80m3計(jì)算：

每公頃林地減少噪音功能的價(jià)值

=240.03元/m3×15%×80m3=2880.36元。

1.3 城市生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值

城市生態(tài)系統(tǒng)在平均狀態(tài)下的單位面積生態(tài)服務(wù)功能價(jià)值如表1所示。

注： （1）荒漠在城市系統(tǒng)中可對(duì)應(yīng)其它類型用地。

（2）根據(jù)耕地所發(fā)揮生態(tài)服務(wù)功能的實(shí)際效果，在進(jìn)行固碳釋氧、凈化空氣、減輕噪聲三項(xiàng)價(jià)值計(jì)算時(shí)，將耕地單位面積價(jià)值折算成有效林地價(jià)值，折算系數(shù)為0.2。

（3）園地生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值取林地與耕地價(jià)值的均值。

（4）城市建設(shè)用地（包括城鎮(zhèn)及工礦用地、交通運(yùn)輸用地等），參考Coslanza等的思路，不估算其生態(tài)服務(wù)功能價(jià)值。

2 案例研究

2.1案例概況

廈門市同安區(qū)地處福建省東南沿海，閩南廈、漳、泉“金三角”的中間前沿地帶，廈門市域的北部，境內(nèi)地形復(fù)雜多樣，有山地、丘陵、平原和海島。同安區(qū)常年冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，春暖晴雨多變，秋涼氣爽宜人。全區(qū)總面積約690km2， 2009年全區(qū)總?cè)丝?9.5萬(wàn)人。

本文所涉及同安區(qū)不同生態(tài)類型用地面積的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于《廈門市同安區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（2006―2020），為計(jì)算同安區(qū)生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值，這里將區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)劃分為耕地、林地、園地、草地、水域及水利設(shè)施用地、其它用地，具體見(jiàn)表2。

2.2生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值估算

根據(jù)城市生態(tài)系統(tǒng)中單位面積生態(tài)服務(wù)功能價(jià)值表以及2005年、2009年同安區(qū)不同生態(tài)類型用地面積，計(jì)算同安區(qū)2005年、2009年的生態(tài)體統(tǒng)服務(wù)功能總價(jià)值分別為137.6億元和134.1億元。具體詳見(jiàn)表3和表4。

就同安區(qū)而言，2005年～2009年間的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值并沒(méi)有很明顯的增減，2009年比2005年下降了3.5億元，主要原因是同安區(qū)的林地、園地和草地面積都有所減少，而面積增加的城市建設(shè)用地對(duì)于生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值沒(méi)有貢獻(xiàn)。6類生態(tài)用地中，只有水體的服務(wù)功能價(jià)值呈現(xiàn)增長(zhǎng)，2009年比2005年增加價(jià)值約1億元，水體的服務(wù)功能主要體現(xiàn)在氣候調(diào)節(jié)、生物多樣性、涵養(yǎng)水源、文化娛樂(lè)等方面。

從生態(tài)類型來(lái)看，同安區(qū)林地生態(tài)系統(tǒng)產(chǎn)生的服務(wù)功能價(jià)值最高，2005年、2009年分別占生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值的73.6%、75.0%；園地生態(tài)系統(tǒng)提供的服務(wù)價(jià)值占第二位，2005年、2009年分別占總價(jià)值比重的20.4%、18.8%；耕地生態(tài)型在2005年、2009年占比為5.7%、5.3%，排名第三。荒漠（包括其它類型用地）的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值最低。林地和園地在城市生態(tài)系統(tǒng)中的重要作用也從一個(gè)側(cè)面反映了實(shí)行退耕還林政策的必要性。同時(shí)，林地在評(píng)價(jià)的10項(xiàng)服務(wù)功能中都有突出的貢獻(xiàn)值，這也表明了在城市生態(tài)系統(tǒng)保持一定比例的森林面積是十分必要的。

從服務(wù)功能上看，城市生態(tài)系統(tǒng)提供的10項(xiàng)功能中，固碳釋氧產(chǎn)生的價(jià)值最為顯著，占總價(jià)值的90%以上，提供這一功能的主要有林地、園地、耕地以及草地生態(tài)系統(tǒng)；另外，凈化空氣功能的服務(wù)價(jià)值也較為突出，占總價(jià)值的3%；而其余8項(xiàng)功能的生態(tài)服務(wù)功能價(jià)值過(guò)低。

3 結(jié)論與分析

本文構(gòu)建出城市生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值表，并以廈門市同安區(qū)為例，定量反映出城市生態(tài)類型用地面積的變化對(duì)整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合影響。計(jì)算結(jié)果表明，同安區(qū)具有顯著的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益，2005年、2009年的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值分別為137.63億元、134.06億元，其中林地生態(tài)系統(tǒng)在城市的生態(tài)服務(wù)功能價(jià)值中占有重要的作用，對(duì)于同安區(qū)而言，固碳釋氧的服務(wù)功能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值遠(yuǎn)大于其它服務(wù)功能，但也從中反映出水源涵養(yǎng)、娛樂(lè)文化、生物多樣性等服務(wù)功能還有待加強(qiáng)。

目前，生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能價(jià)值的研究還是建立在Costanza等人提出的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)總體價(jià)值等于各類生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的簡(jiǎn)單加和，這一技術(shù)路線存在一個(gè)明顯缺陷，即忽略了空間中各種生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部的相互作用及空間異質(zhì)性，這需要更加復(fù)雜、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)哪Ｐ鸵约褒嬰s和精確的參數(shù)來(lái)計(jì)算區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)的總價(jià)值。隨著研究的進(jìn)一步深入，國(guó)內(nèi)外實(shí)踐工作的廣泛開(kāi)展，相信必能不斷充實(shí)和豐富生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的內(nèi)涵，探索更符合實(shí)際情況的價(jià)值評(píng)估模式。

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篇5

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16749944（2016）12000902

1引言

城市森林是城市重要的組成部分，是當(dāng)前生態(tài)學(xué)關(guān)注的熱點(diǎn)之一。城市森林作為自養(yǎng)生態(tài)系統(tǒng)，其所提供的服務(wù)價(jià)值是綠色GDP實(shí)施的基礎(chǔ)。森林生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值評(píng)估，對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)起指導(dǎo)作用。諸多學(xué)者對(duì)此做出了相關(guān)研究，如亞馬遜熱帶雨林的林副產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估[1]。陳仲新等人對(duì)我國(guó)各省區(qū)生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值進(jìn)行了排序和對(duì)比分析[2]。康文星評(píng)估湖南省森林生態(tài)系統(tǒng)在空氣、土壤及水源方面的價(jià)值[3～5]以及相關(guān)生態(tài)價(jià)值的評(píng)估方法[6]，對(duì)區(qū)域森林生態(tài)系統(tǒng)生態(tài)評(píng)估做出了很好的范例。

2基本理論與方法

對(duì)密云區(qū)森林生態(tài)環(huán)境進(jìn)行實(shí)地觀察，調(diào)查森林群落生長(zhǎng)情況，以此為基礎(chǔ)對(duì)DEM數(shù)據(jù)和RS信息進(jìn)行翻譯分類，最后制作專題圖，統(tǒng)計(jì)密云區(qū)土地利用面積的變化情況，如技術(shù)路線圖（圖1）。進(jìn)而對(duì)森林生態(tài)系統(tǒng)價(jià)值評(píng)價(jià)，針對(duì)現(xiàn)狀情況，規(guī)劃密云區(qū)未來(lái)發(fā)展方向。

單一土地利用類型動(dòng)態(tài)度指研究區(qū)域的某一時(shí)段內(nèi)單一土地利用類型的變化數(shù)量，其公式可以表達(dá)為：

K=Ub-UaUa×1T×100 % （1）

在公式（1）中，Ua、Ub分別為研究初始時(shí)間點(diǎn)、末尾時(shí)間點(diǎn)的土地利用類型的數(shù)值量；T為研究時(shí)段。當(dāng)T設(shè)定為year時(shí)，K則表示土地利用類型年變化量。

依據(jù)“中國(guó)生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值當(dāng)量因子表”[7]和農(nóng)用地的生產(chǎn)服務(wù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，綜合處理后得到區(qū)域內(nèi)其余類型的生態(tài)服務(wù)功能的單價(jià)經(jīng)濟(jì)衡量?jī)r(jià)值：

Eij=eijEa（i=1，2，…，9，j=1，2，…9）（2）

公式（2）中，E為土地利用類型j生態(tài)服務(wù)功能i經(jīng)濟(jì)價(jià)值單價(jià)（單位：元/hm2）；e為土地利用類型j生態(tài)服務(wù)功能i經(jīng)濟(jì)價(jià)值相對(duì)于農(nóng)田提供生態(tài)服務(wù)單價(jià)的當(dāng)量因子；i為生態(tài)服務(wù)功能類型，包括氣體調(diào)節(jié)、氣候調(diào)節(jié)、水源涵養(yǎng)、土壤形成與保護(hù)、廢物處理、生物多樣性維持、食物生產(chǎn)、原材料生產(chǎn)、休閑娛樂(lè)；j為土地利用類型，包括林地、耕地、建筑用地、水域，Ea為常量884.9 元/hm2。根據(jù)面積和單位面積生態(tài)服務(wù)功能的單價(jià)計(jì)算出研究區(qū)生態(tài)服務(wù)功能的經(jīng)濟(jì)價(jià)值：

V=∑9i=1∑9j=1AiEij（i=1，2，…，9，j=1，2，…，9）（3）

公式（3）中，V為生態(tài)服務(wù)功能的總價(jià)值，A為j類的面積值，E為j類的i類生態(tài)服務(wù)單價(jià)；i為生態(tài)服務(wù)功能類型；j為土地利用類型。

對(duì)謝高地價(jià)值當(dāng)量因子表分析得知，生態(tài)服務(wù)價(jià)值當(dāng)量因子的經(jīng)濟(jì)價(jià)值量占當(dāng)年全國(guó)平均糧食單產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的1/7。其余生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)服務(wù)價(jià)值當(dāng)量因子經(jīng)濟(jì)價(jià)值依據(jù)其對(duì)農(nóng)田食物生產(chǎn)服務(wù)的貢獻(xiàn)大小將當(dāng)量因子表轉(zhuǎn)換為當(dāng)年生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能單價(jià)表（表1）。

3實(shí)例分析

3.1研究區(qū)概況

密云區(qū)，位于北京市東北部，地處燕山山脈。密云

區(qū)水資源豐富，華北地區(qū)最大的密云水庫(kù)位于中央位置。植被豐富，主要包括天然林、人工林、飛播林三類，密云區(qū)林業(yè)用地面積為105954.05 hm2，占土地總面積的49.72 %。

3.2森林生態(tài)系統(tǒng)面積確定

密云區(qū)處于山脊處，森林茂密，植被覆蓋度較高。植被指數(shù)可以在一定程度上可以反映森林面積狀況。數(shù)據(jù)時(shí)間為9月中旬，此時(shí)天氣狀況良好無(wú)云、森林植被茂盛。數(shù)據(jù)在ArcGIS處理計(jì)算后得到密云區(qū)1999年林地面積為141671.36 hm2、水域面積為14441.05 hm2、耕地面積為21856.82 hm2、建筑用地面積為35140.89 hm2；2006年林地面積為105954.05 hm2、水域面積為8376.98 hm2、耕地面積為51169.99 hm2、建筑用地面積為47608.72 hm2。

1999～2006年間，密云區(qū)各土地利用類型的面積有以下變化：①林地年變化率最大。林地面積年變化率為-3.60 %。②水域面積有所減少，面積年變化率為-5.99 %。③耕地大面積增多，耕地面積比重增加13.75 %，年變化率為19.16 %。④建筑用地面積增多，城市的快速發(fā)展導(dǎo)致人口不斷聚集，城市用地規(guī)模急劇擴(kuò)張而導(dǎo)致植被覆蓋面積劇減少。

4生態(tài)服務(wù)價(jià)值分析

從表2可以得出，1999年和2006年密云區(qū)總體生態(tài)服務(wù)價(jià)值分別為34.60億元、27.02億元，相對(duì)減少7.58億元。1999～2006年間，耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值增加1.79億元，主要是由農(nóng)田面積增加導(dǎo)致。1999～2006年間，林地面積大幅度減少45717.31 hm2，其生態(tài)服務(wù)價(jià)值減少6.90億元。數(shù)據(jù)分析可知，密云區(qū)2006年生態(tài)環(huán)境質(zhì)量相較于1999年變差。1999～2006年間，水域的生態(tài)服務(wù)價(jià)值減少2.47億元。

5結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)密云區(qū)生態(tài)服務(wù)價(jià)值的對(duì)比研究，評(píng)估了密云區(qū)生態(tài)服務(wù)價(jià)值，結(jié)論如下：2006年與1999年生態(tài)服務(wù)價(jià)值有差距，林地面積減少，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量較差。研究中有些服務(wù)價(jià)值難以對(duì)其進(jìn)行貨幣價(jià)值衡量，研究不夠徹底，以后需改進(jìn)。計(jì)算方法進(jìn)行改進(jìn)，以獲得準(zhǔn)確、系統(tǒng)的城市森林生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)評(píng)價(jià)模型。在以后發(fā)展中，加強(qiáng)生態(tài)系統(tǒng)存在與發(fā)展的可持續(xù)性。從生態(tài)系統(tǒng)平衡發(fā)展的保護(hù)角度出發(fā)，認(rèn)真的研究規(guī)劃未來(lái)的發(fā)展藍(lán)圖，做到既發(fā)展又環(huán)保，使得經(jīng)濟(jì)價(jià)值與生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值同步增加。

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篇6

農(nóng)業(yè)部數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，全國(guó)承包耕地流轉(zhuǎn)面積為3.4億畝，是2008年底的3.1倍，流轉(zhuǎn)比例達(dá)到26%，比2008年底提高17.1個(gè)百分點(diǎn)。我省農(nóng)村家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積2824萬(wàn)畝，占家庭承包面積的29%，高出全國(guó)2.8個(gè)百分點(diǎn)，是全國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積占耕地比重較大的10個(gè)省份之一，比2010年年底的1313.7萬(wàn)畝增長(zhǎng)了50.9%，增速居全國(guó)第二。流轉(zhuǎn)出承包耕地的農(nóng)戶達(dá)到326.2萬(wàn)戶，占家庭承包農(nóng)戶數(shù)1978.5萬(wàn)畝的16.5%，比2010年上升4.82個(gè)百分點(diǎn)；簽訂流轉(zhuǎn)合同220.62萬(wàn)份，涉及流轉(zhuǎn)耕地1308.2萬(wàn)畝，分別比2010年增長(zhǎng)40.8%和79.3%；簽訂流轉(zhuǎn)合同占流轉(zhuǎn)總面積的67.6%，高出全國(guó)6.5個(gè)百分點(diǎn)，比2010年增加了9.8個(gè)百分點(diǎn)。我省部分涉農(nóng)機(jī)構(gòu)開(kāi)展了與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的貸款業(yè)務(wù)，共發(fā)放涉及農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社等經(jīng)濟(jì)組織貸款余額10.57億元。從放貸銀行看，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在內(nèi)的“三權(quán)”抵押貸款主要集中在涉農(nóng)機(jī)構(gòu)；從貸款對(duì)象看，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集中在種養(yǎng)大戶、專業(yè)合作社和個(gè)體工商戶；從貸款用途看，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主要用于種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)；從區(qū)縣分布上，不同區(qū)縣推進(jìn)力度不同，我省四個(gè)改革試點(diǎn)縣（濮陽(yáng)縣、杞縣、固始縣、汝陽(yáng)縣）相對(duì)發(fā)展較快。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押存在的問(wèn)題

（一）抵押權(quán)難實(shí)現(xiàn)。首先從法律規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)之后，不能改變所有權(quán)性質(zhì)和用途，其次缺乏真正的土地流轉(zhuǎn)中介組織，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)還需要各方自行協(xié)商實(shí)現(xiàn)。因此，當(dāng)貸款無(wú)法收回時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)難以處置抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（二）抵押物價(jià)值難確定。一是未成立相應(yīng)的專業(yè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)；二是沒(méi)有建立對(duì)農(nóng)村土地價(jià)值對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)；三是銀行業(yè)機(jī)構(gòu)難以準(zhǔn)確認(rèn)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)際價(jià)值，發(fā)放貸款的額度控制較低。

（三）貸后管理難。銀行發(fā)放貸款后為保證借貸資金的安全，一般會(huì)選擇監(jiān)督資金的用途和項(xiàng)目的運(yùn)行情況。但是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的借款人的借款目的是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，項(xiàng)目地址在農(nóng)村，但大部分銀行的業(yè)務(wù)重心在城市，進(jìn)行貸后管理的成本很高而使得銀行可能忽視或放棄貸后管理。

（四）貸款風(fēng)險(xiǎn)難以掌控。一是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是受自然條件約束，受政府管控嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格比較難預(yù)測(cè)。二是操作存在風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)貸款項(xiàng)目的審查過(guò)程中存在忽略某些環(huán)節(jié)，如目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押存在價(jià)值評(píng)估不夠規(guī)范。三是我國(guó)還沒(méi)有對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款設(shè)立專門的法律文件，真正發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法得到法律的支持。

（五）金融機(jī)構(gòu)放貸積極性不高

由于農(nóng)村中、小額貸款的收益和成本同所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不成正比，并且由前面分析可知，抵押物變現(xiàn)難在一定程度上會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)的積極性。加之金融機(jī)構(gòu)，尤其是銀行的業(yè)務(wù)重心，主要集中在城市地區(qū)，往往更看重大企業(yè)，更注重大額業(yè)務(wù)，而忽視小企業(yè)，對(duì)農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)貸款更是慎之又慎。

四、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款環(huán)境優(yōu)化

（一）完善法律法規(guī)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但因《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)的約束，抵押處置存在一定的法律障礙。為配合農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押工作的全速推進(jìn)，先行先試，建議相關(guān)部門進(jìn)一步加強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律框架建設(shè)，完善相關(guān)法規(guī)，出臺(tái)較為全面的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資管理辦法，明確規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可抵押性，以便為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款制度的推進(jìn)提供相應(yīng)的法律保障。

（二）建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。首先，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立能夠進(jìn)一步促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，使土地形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，更有利于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的實(shí)施；其次，當(dāng)借款人無(wú)法償還貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)能夠及時(shí)的變現(xiàn)抵押物從而獲得補(bǔ)償，并且有正規(guī)的、統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)也會(huì)相應(yīng)的降低交易費(fèi)用，這是提高金融機(jī)構(gòu)放款積極性的有力舉措。最后，也有利于有關(guān)部門建立制度化，規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和監(jiān)管。

（三）設(shè)立專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)制定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)立專業(yè)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，制定合理的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估制度。此制度需考慮兩點(diǎn)：一是政府應(yīng)出臺(tái)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，對(duì)不同等級(jí)的農(nóng)村土地制定相應(yīng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以供參考；二是成立獨(dú)立的抵押價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，結(jié)合實(shí)際，根據(jù)農(nóng)地的地理位置及其他條件，綜合農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格，制定科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和操作辦法。

（四）培育良好的外部環(huán)境。一是盡快完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，逐步淡化土地的社會(huì)保障功能。在農(nóng)村社會(huì)體系尚未完善之前，可以對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押設(shè)定一定的限制，以保障農(nóng)民免于破產(chǎn)。二是加快農(nóng)村信用體系的建設(shè)，培育良好的金融生態(tài)環(huán)境，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

五、風(fēng)險(xiǎn)防范

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款可能會(huì)帶來(lái)四種風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、貸款風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。在這四種風(fēng)險(xiǎn)中，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、貸款風(fēng)險(xiǎn)是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的直接原因，因此，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵，而控制轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)則有助于緩解社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

篇7

土地權(quán)益的價(jià)格由土地價(jià)格來(lái)表示，只有對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了明確的界定，土地才能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。而農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格體現(xiàn)了農(nóng)地發(fā)展權(quán)的權(quán)益，它是農(nóng)地發(fā)展權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)形式。農(nóng)地發(fā)展權(quán)是指農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所具有的開(kāi)發(fā)權(quán)利，因此，農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值是指農(nóng)地與轉(zhuǎn)變用途后的建設(shè)用地價(jià)值的差額。可是，在農(nóng)地的用途進(jìn)行變更后，土地開(kāi)發(fā)者對(duì)土地?fù)碛兴袡?quán)，土地開(kāi)發(fā)者對(duì)土地進(jìn)行的投資會(huì)改變土地的價(jià)格和農(nóng)地的發(fā)展權(quán)。根據(jù)相關(guān)的生產(chǎn)要素理論我們知道，投資主體在對(duì)相關(guān)的客體進(jìn)行投資后會(huì)產(chǎn)生一定的投資利潤(rùn)，而這部分利潤(rùn)是不屬于農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的，應(yīng)從農(nóng)地發(fā)展權(quán)中將其剔除。因此，本文所討論的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值主要是農(nóng)地改變其用途，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，農(nóng)地價(jià)值與建設(shè)用地價(jià)值之間的差額再減去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和利潤(rùn)之后的價(jià)格。

我國(guó)學(xué)者對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)進(jìn)行了相關(guān)的研究，其研究主要集中在農(nóng)地征收過(guò)程中農(nóng)地發(fā)展權(quán)對(duì)農(nóng)地增值和農(nóng)民權(quán)益保護(hù)方面。臧俊梅（2008）認(rèn)為農(nóng)地征收之后的農(nóng)地非農(nóng)化的加速是由于農(nóng)地征收中缺乏對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的界定，農(nóng)地征收中農(nóng)地發(fā)展權(quán)的缺失導(dǎo)致農(nóng)地用途的混亂，應(yīng)加快農(nóng)地發(fā)展權(quán)的設(shè)立，防止征地權(quán)利的濫用。秦祖?zhèn)ィ?009）認(rèn)為在征收過(guò)程中由農(nóng)地發(fā)展權(quán)的缺失引發(fā)的農(nóng)民失地和失業(yè)問(wèn)題已經(jīng)變得越來(lái)越普遍，明確農(nóng)地征收中農(nóng)地發(fā)展權(quán)將有利于我國(guó)“三農(nóng)”問(wèn)題的解決和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展。任艷勝（2010）在資產(chǎn)定價(jià)理論基礎(chǔ)上運(yùn)用條件價(jià)值評(píng)估法對(duì)宜昌、仙桃等地農(nóng)地征收中農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果顯示農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值要遠(yuǎn)高于土地本身價(jià)值，占農(nóng)地總價(jià)值的79.21%，認(rèn)為拓展土地發(fā)展權(quán)將有利于區(qū)域規(guī)劃的整體效率的提高和區(qū)域可持續(xù)的發(fā)展。朱一中（2012）在土地發(fā)展權(quán)基礎(chǔ)上測(cè)算了土地增值收益，結(jié)果顯示以農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償原則將是農(nóng)地補(bǔ)償制度的改革方向。在城市化進(jìn)程中，農(nóng)地發(fā)展權(quán)缺失導(dǎo)致失地農(nóng)民權(quán)益受損的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，本文基于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的視角對(duì)農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，通過(guò)定量的方法分析農(nóng)地征收過(guò)程中農(nóng)地價(jià)值的損失，將有利于彌補(bǔ)我國(guó)失地農(nóng)民權(quán)益的損失和農(nóng)地征收制度的完善。

二、測(cè)算方法及數(shù)據(jù)來(lái)源

（一）測(cè)算方法

1. 農(nóng)地價(jià)格的測(cè)算

（1）農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值。由于農(nóng)地主要是用來(lái)種植糧食作物的，因此，我們可以把農(nóng)地資源上糧食作物每年的純收益看成是農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值。此外，湖南省是我國(guó)農(nóng)業(yè)大省，糧食作物以水稻為主，因此，在計(jì)算農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值時(shí)我們主要選取水稻的純收益來(lái)進(jìn)行計(jì)算。所用公式表示為：

Je=∑∑Lit-Cit/rit（1）

公式（1）中，Je代表農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值；Lit代表第t年種植第i中作物的收益；Cit代表第t年種植第i中作物所需的成本；r為第t年的農(nóng)地還原率。

（2）農(nóng)地資源的生態(tài)價(jià)值。在計(jì)算生態(tài)價(jià)值時(shí)，本文直接借鑒Costanza的研究成果。在十種不同類型的農(nóng)地中，選取了四種類型土地的生態(tài)效益。具體計(jì)算見(jiàn)公式：

JS=∑（R×Nt）/Nt（2）

公式（2）中，JS表示農(nóng)地的生態(tài)價(jià)值，R表示不同類型土地的生態(tài)效益，Nt表示每年征收農(nóng)地的面積。

（3）農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值。根據(jù)上述分析，農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值包括就業(yè)保障和養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值，因此，社會(huì)保障價(jià)值可以表示為以下公式：

Jb=Jy+Jl（3）

Jb為農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值，Jy為農(nóng)地資源的就業(yè)保障價(jià)值，Jl為農(nóng)地資源的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值。

Jy=Dt/Mt（4）

式（4）中，Dt為湖南省每年城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，Mt為被評(píng)價(jià)地區(qū)人均農(nóng)地面積。

Jl=la/Mt（5）

式（5）中，la為人均養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)當(dāng)?shù)厝司挲g為a時(shí)的個(gè)人保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額來(lái)代替；Mt為被t年被評(píng)價(jià)地區(qū)人均農(nóng)地面積。（5）式中l(wèi)a的計(jì)算公式為：

la=lax×g+laf×b（6）

式（6）中，lax為平均年齡為a時(shí)，男性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；而laf為平均年齡為a時(shí)，女性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)。g為女性人口占總?cè)丝诘谋壤琤為男性人口占總?cè)丝诘谋壤?/p>

2. 市地價(jià)格的測(cè)算

在計(jì)算湖南省各市州市場(chǎng)價(jià)格水平時(shí)，根據(jù)《湖南省國(guó)土資源公報(bào)》統(tǒng)計(jì)的湖南省各市州土地出讓價(jià)（即土地市場(chǎng)價(jià)格）和土地出讓面積，通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的整理，計(jì)算出湖南省各市州各年度的平均市場(chǎng)價(jià)格。

3. 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)的測(cè)算

參照相關(guān)文獻(xiàn)資料，按照國(guó)家土地開(kāi)發(fā)成本的現(xiàn)有數(shù)據(jù)，通過(guò)各年之間的物價(jià)指數(shù)的變化將土地開(kāi)發(fā)成本調(diào)整至所需年份的土地開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。各年的利息采用年貸款利率通過(guò)靜態(tài)的發(fā)生進(jìn)行計(jì)算，利潤(rùn)則選擇成本利潤(rùn)率進(jìn)行測(cè)算。

4. 農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的測(cè)算

根據(jù)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的含義，借助成本逼近法計(jì)算農(nóng)地利息和利潤(rùn)，運(yùn)用差值法計(jì)算農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，具體見(jiàn)公式（7）所示：

Ft=Mt-Pt-Ct-It-Rt（7）

式（7）中，F(xiàn)t為某年農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格，Mt為某年土地市地價(jià)格，Pt為農(nóng)地價(jià)格，Ct為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，It為利息，Rt為利潤(rùn)。

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文在測(cè)算農(nóng)地征收過(guò)程中農(nóng)地資源價(jià)值損失時(shí)，選取了2003～2012年湖南省的相關(guān)數(shù)據(jù)。其中，農(nóng)地征收的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于湖南省國(guó)土資源公報(bào)（2003～2012）；水稻的成本與收益數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《農(nóng)產(chǎn)品成本收益資料匯編》（2004～2012）；其余數(shù)據(jù)均來(lái)自《湖南統(tǒng)計(jì)年鑒》（2004～2012）和《湖南統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（2004～2012）。

三、湖南省農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的測(cè)算

（一）湖南省農(nóng)地價(jià)值的測(cè)算

1. 被征收農(nóng)地資源經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值的估算

根據(jù)公式（1），首先計(jì)算農(nóng)地的純收益。單位面積農(nóng)地的年純收益=單位面積農(nóng)地總收益-單位面積農(nóng)地總成本。單位面積農(nóng)地生產(chǎn)成本包括人工成本、物質(zhì)費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用；單位面積的土地成本包括土地流轉(zhuǎn)的地租和自營(yíng)地折足之和。根據(jù)湖南省農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況，在此選擇水稻作為湖南省農(nóng)地征收的主要作物。通過(guò)相關(guān)的農(nóng)產(chǎn)品純收益計(jì)算，得出湖南省農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值。其次，要確定農(nóng)地還原率r。在計(jì)算農(nóng)地還原率時(shí)，選擇安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，結(jié)果見(jiàn)表1所示。

根據(jù)表1所示，整體上來(lái)說(shuō)，在2003～2012年期間，湖南省被征收農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值在經(jīng)歷4年的較大波動(dòng)后，呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，到2012年農(nóng)地資源的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值已達(dá)到3億多。

2.被征收農(nóng)地資源生態(tài)價(jià)值的估算

在估算農(nóng)地資源生態(tài)價(jià)值時(shí)，本文借鑒Costanza 在自然資源生態(tài)效益方面的研究成果，如表2所示。

根據(jù)公式（2），計(jì)算出湖南省農(nóng)地征收過(guò)程中農(nóng)地資源的生態(tài)價(jià)值，結(jié)果見(jiàn)表3。

3. 被征收農(nóng)地資源社會(huì)保障價(jià)值的估算

在計(jì)算被征收農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值時(shí)，首先根據(jù)公式（4）計(jì)算湖南就業(yè)保障價(jià)值；然后根據(jù)公式（5）計(jì)算湖南省養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)各年的統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算出各年的人均年齡，根據(jù)各年的人均年齡查找出相應(yīng)的公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；再根據(jù)湖南省男女性別比和湖南省人均農(nóng)地地面積就可以計(jì)算出被征收農(nóng)地資源的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值。

根據(jù)公式（4）～（6），計(jì)算出被征收農(nóng)地資源的社會(huì)保障價(jià)值，結(jié)果見(jiàn)表4。

4. 湖南省農(nóng)地價(jià)值的測(cè)算

根據(jù)上述的測(cè)算結(jié)果，2003～2012年期間湖南省被征收農(nóng)地的價(jià)值，結(jié)果見(jiàn)表5。

（二）基于差值法的湖南省農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的測(cè)算

根據(jù)學(xué)者的測(cè)算，湖南省2009年的土地開(kāi)發(fā)成本是80元/m2，在此，利用各年的物價(jià)指數(shù)對(duì)其進(jìn)行修正，計(jì)算出各年的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用；利息采用年貸款利率通過(guò)靜態(tài)的方式進(jìn)行計(jì)算，年貸款利率按6%進(jìn)行計(jì)算；根據(jù)成本利潤(rùn)法計(jì)算利潤(rùn)率，投資利潤(rùn)率取20%。在計(jì)算時(shí)，利息和利潤(rùn)均以各年的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)以及各項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，將相關(guān)數(shù)據(jù)代入公式（7）計(jì)算出湖南省農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值，見(jiàn)表6。

在表6中，2003～2012年期間農(nóng)地價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格在整體上呈現(xiàn)出波動(dòng)上升的趨勢(shì)。農(nóng)地價(jià)格在2003～2006年期間出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，而在2006年之后開(kāi)始上漲，這主要是在這段時(shí)間人們保護(hù)農(nóng)地的意識(shí)增強(qiáng)，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)的農(nóng)地保護(hù)政策導(dǎo)致農(nóng)地價(jià)格的上漲；市場(chǎng)價(jià)格在2003～2006年出現(xiàn)逐漸遞增的趨勢(shì)，但在2006年之后市場(chǎng)價(jià)格的漲幅迅猛；農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值在2003～2006年呈現(xiàn)出波動(dòng)上升的趨勢(shì)，特別是在2006～2009年上漲幅度很大，而在2010年開(kāi)始出現(xiàn)一定的回落，其主要原因在于國(guó)家對(duì)農(nóng)地保護(hù)政策的加強(qiáng)，加大了農(nóng)地的投入力度，增加了農(nóng)地產(chǎn)值，導(dǎo)致農(nóng)地價(jià)格的大幅上漲，農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的回落。而在2010年農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值回落之后，在2012年出現(xiàn)了上漲的趨勢(shì)，這主要由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因?qū)е率袌?chǎng)價(jià)格上漲高于耕地價(jià)格上漲。通過(guò)上述分析，可以預(yù)測(cè)在未來(lái)的發(fā)展中，農(nóng)地價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值均會(huì)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

四、對(duì)策建議

農(nóng)地發(fā)展權(quán)的缺少導(dǎo)致土地價(jià)值的不完整，使得農(nóng)民在農(nóng)地征收過(guò)程中權(quán)益受損嚴(yán)重，為完善我國(guó)農(nóng)地征收制度同，時(shí)保障失地農(nóng)民權(quán)益，本文提出以下對(duì)策建議。

第一，在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度中設(shè)置農(nóng)地發(fā)展權(quán)，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬。把農(nóng)地發(fā)展權(quán)作為一種制度來(lái)實(shí)施，同時(shí)還要明確農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬問(wèn)題，通過(guò)設(shè)定農(nóng)地發(fā)展權(quán)來(lái)彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)的空缺，從而使得農(nóng)地的合法權(quán)益得到有效的保障。

第二，建立農(nóng)地發(fā)展權(quán)的定價(jià)機(jī)制。建立農(nóng)地發(fā)展權(quán)的評(píng)價(jià)體系，通過(guò)科學(xué)、合理的方法對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)進(jìn)行估計(jì)。同時(shí)，培養(yǎng)專業(yè)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者公司規(guī)范農(nóng)地發(fā)展權(quán)的估價(jià)，為農(nóng)地發(fā)展權(quán)的估價(jià)提供智力保障。

第三，在經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償上建立與農(nóng)地發(fā)展權(quán)相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。建立農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償方式，從而保障農(nóng)民的權(quán)益。同時(shí)，將農(nóng)地發(fā)展權(quán)納入到土地管理體系，同時(shí)加強(qiáng)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的法律規(guī)定，在法律上為農(nóng)地發(fā)展權(quán)提供保障。此外，通過(guò)建立監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償?shù)膶?shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和管理。

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篇8

作為一個(gè)人口大國(guó)，耕地保護(hù)問(wèn)題是我國(guó)土地管理的基本命題。現(xiàn)實(shí)中，耕地過(guò)度非農(nóng)化與耕地質(zhì)量的下降已經(jīng)成為我國(guó)耕地保護(hù)工作亟待解決的兩大問(wèn)題，事關(guān)國(guó)家糧食安全、社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。為了保護(hù)耕地，國(guó)家采取了一系列措施，實(shí)行了世界上最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度［1］。這些耕地保護(hù)制度雖然在一定程度上取得了抑制耕地減少的成效，但是遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，耕地保護(hù)形勢(shì)仍然非常嚴(yán)峻［1］。存在耕地保護(hù)問(wèn)題的主要原因在于市場(chǎng)失靈和政府失靈，主要表現(xiàn)為耕地保護(hù)產(chǎn)權(quán)不清［1,2］。這就需要在明確耕地保護(hù)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，建立耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償機(jī)制。

所謂耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償是指從區(qū)域間耕地保護(hù)責(zé)任和義務(wù)對(duì)等角度出發(fā)，由部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人多地少的地區(qū)通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等方式對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)而又過(guò)多承擔(dān)了耕地保護(hù)任務(wù)的地區(qū)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以協(xié)調(diào)不同區(qū)域耕地保護(hù)利益關(guān)系，從而達(dá)到既能滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)地非農(nóng)化的合理需求，又能在總體上最大限度地保護(hù)有限的耕地，以保障我國(guó)糧食安全的目標(biāo)［2］。

耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償機(jī)制運(yùn)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于補(bǔ)償對(duì)象、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（包括面積標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)）的確定以及運(yùn)行機(jī)制的構(gòu)建。其中，耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償機(jī)制的整體框架構(gòu)建和補(bǔ)償對(duì)象確定已分別在《耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償機(jī)制研究》［2］和《中國(guó)區(qū)域耕地赤字/盈余預(yù)測(cè)》［3］中進(jìn)行過(guò)研究。在此基礎(chǔ)上，本文主要對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的確定進(jìn)行探討。

1 土地價(jià)值理論及其構(gòu)成

土地價(jià)值理論是土地價(jià)格評(píng)估的基礎(chǔ)，也是耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)。隨著人們對(duì)價(jià)值認(rèn)識(shí)的深化，土地價(jià)值理論經(jīng)歷了效用價(jià)值論――勞動(dòng)價(jià)值論――現(xiàn)代土地價(jià)值論這樣一個(gè)發(fā)展歷程。

1.1 土地價(jià)值理論發(fā)展

1.1.1 土地效用價(jià)值論

效用價(jià)值論起源很早，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)W•F•勞埃德是這一理論的先驅(qū)者。他認(rèn)為商品價(jià)值只表示人對(duì)商品的心理感受，不表示商品某種內(nèi)在的性質(zhì)；價(jià)值取決于人的欲望以及人對(duì)物品的估價(jià)［4］。18世紀(jì)意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家加利阿尼、法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家孔狄亞克都認(rèn)為效用是價(jià)值的源泉。這一理論經(jīng)過(guò)法國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩伊等人的系統(tǒng)化，成為完整的理論體系。薩伊(J•B•Say，1767-1832)從效用價(jià)值入手，提出土地價(jià)值的大小在于土地為人類所提供的效用高低，并提出“生產(chǎn)三要素”論，認(rèn)為地租是對(duì)土地服務(wù)的補(bǔ)償或收入［5］。

在效用價(jià)值論基礎(chǔ)上，杰文斯、瓦爾拉、門格爾、維塞爾以及龐巴維克等提出了邊際效用價(jià)值論。維塞爾(F•V•Wieser，1851-1926)認(rèn)為效用是價(jià)值的來(lái)源，效用和財(cái)物的稀少性相結(jié)合而形成的邊際效用是價(jià)值形成的條件，是價(jià)值的尺度。土地價(jià)值是由土地的有效用和土地資源的稀少性所決定的［6］。他們認(rèn)為，決定土地價(jià)值的因素并非供給方面的生產(chǎn)費(fèi)用的大小，而是土地利用者需求方面的主觀因素，即土地給利用者所帶來(lái)的邊際效用大小才是決定土地價(jià)值的惟一因素。由此可以看出，邊際效用價(jià)值論是用主觀心理分析方法來(lái)說(shuō)明價(jià)值形成過(guò)程的理論。

1.1.2 勞動(dòng)價(jià)值論

威廉•配第(Willian• Ptty，1623-1687)在研究地租時(shí)認(rèn)為：“土地的價(jià)值，取決于該土地所生產(chǎn)的產(chǎn)品量對(duì)為生產(chǎn)這些產(chǎn)品而投下的簡(jiǎn)單勞動(dòng)比例的大小”［7］。他認(rèn)為，土地的價(jià)值取決于投入土地的勞動(dòng)量，而勞動(dòng)量則只取決于勞動(dòng)時(shí)間。亞當(dāng)•斯密(Adam•Smith，1723-1790)在1776年出版《國(guó)民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》中指出，“勞動(dòng)是衡量一切商品交換價(jià)值的真實(shí)尺度”，“一種物品的交換價(jià)值，必然恰等于這一物品對(duì)其所有者所提供的勞動(dòng)支配權(quán)。”地租、利潤(rùn)和工資“這三個(gè)組成部分各自的真實(shí)價(jià)值，由各自所能購(gòu)買或所能支配的勞動(dòng)量來(lái)衡量”［8］。

卡爾•馬克思(Karl• Marx，1818-1883)以勞動(dòng)價(jià)值論和剩余價(jià)值理論為基礎(chǔ)，提出地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷而獲得的一部分勞動(dòng)者所創(chuàng)造的剩余價(jià)值。土地可分為土地物質(zhì)和土地資本。土地物質(zhì)是純自然物，不是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，因而沒(méi)有價(jià)值。土地資本是勞動(dòng)產(chǎn)品，具有價(jià)值。真正的地租和現(xiàn)實(shí)中的地租收入不同，真正的地租僅為使用土地而支付，不管這一土地是未被開(kāi)墾還是已經(jīng)改良；但現(xiàn)實(shí)中的地租收入則除真正的地租之外，還包括土地資本的利息，而且，它們共同決定土地的價(jià)值。

1.1.3 現(xiàn)代土地價(jià)值理論

張效軍等：耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償機(jī)制之價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)探討中國(guó)人口•資源與環(huán)境 2008年 第5期現(xiàn)代土地價(jià)值理論是在人類追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)程中出現(xiàn)的人口與資源和環(huán)境矛盾日益尖銳的背景下發(fā)展起來(lái)的可持續(xù)發(fā)展價(jià)值理論。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中自然資源的過(guò)度開(kāi)采和日趨枯竭以及廢棄物的大量排放，造成生態(tài)平衡的破壞和環(huán)境的惡化，人們開(kāi)始試圖通過(guò)各種手段包括經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段來(lái)解決這一問(wèn)題，對(duì)資源的生態(tài)環(huán)境的價(jià)值衡量方法也就應(yīng)運(yùn)而生。從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，土地產(chǎn)品具有不同維度，不同維度的產(chǎn)品由于其界定和度量的成本不同，其價(jià)值表現(xiàn)不同。起初，土地產(chǎn)品主要表現(xiàn)為承載和生產(chǎn)功能，而其他功能由于不稀缺而顯得不那么重要，這時(shí)界定和度量其他功能的成本要大于預(yù)期收益，致使其他功能的價(jià)值被置于公共領(lǐng)域。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源環(huán)境矛盾的加劇，人們開(kāi)始認(rèn)識(shí)到土地（尤其是農(nóng)用地）不僅具有承載和生產(chǎn)功能，而且還具有環(huán)境等功能。此時(shí)，由于這些功能稀缺性上升和技術(shù)進(jìn)步，使得界定和度量以前被置于公共領(lǐng)域的價(jià)值成本和收益發(fā)生變化，最終這些價(jià)值逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。

美國(guó)環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)家A•M•弗里曼(A• M• Freeman)認(rèn)為，作為一種資產(chǎn)的資源―環(huán)境系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，可以定義為其提供的所有服務(wù)價(jià)值的貼現(xiàn)。由于外部性、公共物品屬性以及其他因素的存在，資源―環(huán)境系統(tǒng)所提供的很多服務(wù)并不能受到市場(chǎng)的適當(dāng)調(diào)節(jié)。土地，作為一種最重要的自然資源，由于其外部性等原因，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值要大于其在市場(chǎng)所實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格［9］。

曲福田教授在對(duì)耕地價(jià)格的研究中認(rèn)為，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)耕地價(jià)值的認(rèn)識(shí)僅僅停留在單純的或狹義的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值）的基礎(chǔ)上，忽視了耕地所擁有的生態(tài)功能、景觀功能、食物安全以及世代公平等社會(huì)價(jià)值與生態(tài)價(jià)值，從而在耕地非農(nóng)化過(guò)程中導(dǎo)致大量的社會(huì)福利損失［10］。霍雅勤從耕地的資源價(jià)值出發(fā)，并運(yùn)用邊際效用理論，提出土地價(jià)值等于土地的邊際機(jī)會(huì)成本，而邊際機(jī)會(huì)成本則是邊際生產(chǎn)成本、邊際使用者成本與邊際外部成本三者之和［11］。還有學(xué)者綜合勞動(dòng)價(jià)值論和效用價(jià)值論，認(rèn)為自然資源價(jià)值的完備結(jié)構(gòu)是由使用價(jià)值和補(bǔ)償價(jià)值構(gòu)成的。使用價(jià)值取決于自然資源的有用性，其價(jià)值大小決定于它的功能，補(bǔ)償價(jià)值就是人類在利用自然資源上的投入［4］。姜文來(lái)、楊瑞珍認(rèn)為自然資源資產(chǎn)價(jià)值應(yīng)由其商品價(jià)值、生態(tài)環(huán)境價(jià)值和折補(bǔ)價(jià)值三部分構(gòu)成，而生態(tài)環(huán)境價(jià)值由比較實(shí)的物質(zhì)性的產(chǎn)品價(jià)值（有形資源價(jià)值）和比較虛的舒適性的服務(wù)價(jià)值（無(wú)形的生態(tài)價(jià)值）兩部分構(gòu)成；折補(bǔ)價(jià)值是為了維持資源資產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用功能恒定而進(jìn)行的價(jià)值、技術(shù)等方式的補(bǔ)償［12～13］。黃賢金教授認(rèn)為對(duì)土地的價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)從四個(gè)方面加以理解，即地價(jià)是資源配置的結(jié)果；地價(jià)是土地資源最佳配置預(yù)期效益的體現(xiàn)；地價(jià)是土地生態(tài)環(huán)境經(jīng)濟(jì)價(jià)格；地價(jià)是土地的稀缺價(jià)格［14］。

1.2 土地價(jià)值構(gòu)成

按照資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)：資源資產(chǎn)價(jià)值由三部分構(gòu)成，它們分別是資源資產(chǎn)的商品價(jià)值、環(huán)境價(jià)值和折補(bǔ)價(jià)值，用公式可表示為：

V=VC+VE+VD（1）

其中：V為資源總價(jià)值；VC為資源的商品價(jià)值；VE為資源的生態(tài)環(huán)境價(jià)值；VD為資源的折補(bǔ)價(jià)值。

由于我國(guó)人口眾多，耕地資源在我國(guó)尤其具有特別重要的地位，這使得我國(guó)耕地資源具有不同于其它自然資源的特殊價(jià)值。這就是說(shuō)我國(guó)耕地除了具有其商品價(jià)值、生態(tài)環(huán)境價(jià)值和折補(bǔ)價(jià)值外，還具有重要的社會(huì)價(jià)值。劉慧芳［15］認(rèn)為，在我國(guó)耕地資源特別缺乏的情況下，農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)值和社會(huì)穩(wěn)定功能價(jià)值就顯得特別重要。俞奉慶、蔡運(yùn)龍認(rèn)為根據(jù)物質(zhì)滿足主體的性質(zhì)可以分為物質(zhì)的物質(zhì)價(jià)值、物質(zhì)的精神價(jià)值和物質(zhì)的綜合價(jià)值。就耕地資源而言，耕地資源的物質(zhì)價(jià)值包括耕地經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)生態(tài)價(jià)值的間接價(jià)值及社會(huì)價(jià)值；精神價(jià)值包括認(rèn)識(shí)價(jià)值、道德價(jià)值和審美價(jià)值；耕地資源的綜合價(jià)值則是耕地物質(zhì)價(jià)值和精神價(jià)值的統(tǒng)一，它獨(dú)立地滿足人類具體的物質(zhì)和精神需求［16］。

資源資產(chǎn)折補(bǔ)是為了維持資源資產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用功能恒定而進(jìn)行的價(jià)值、技術(shù)等方式的補(bǔ)償［12～13］。之所以稱為折補(bǔ)是因?yàn)樗c固定資產(chǎn)折舊不同，不能套用固定資產(chǎn)折舊的方法來(lái)處理土地資源資產(chǎn)價(jià)值折舊。其實(shí)，對(duì)環(huán)境保護(hù)技術(shù)和資本等的投入及為保護(hù)物種而設(shè)立的自然保護(hù)區(qū)的各種投入等都可以算作是土地資源資產(chǎn)的折補(bǔ)價(jià)值，盡管這種投入目前來(lái)說(shuō)還遠(yuǎn)不夠。對(duì)于耕地資源的折補(bǔ)價(jià)值核算，可以從我國(guó)耕地資源每年由于水土流失和耕地利用而造成的耕地?cái)?shù)量減少和質(zhì)量下降的角度衡量。據(jù)皮門特爾（Pimentel•D）等人研究，美國(guó)耕地每年有4×109t土壤流失和130×109t的水流失，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失達(dá)20億美元/年［17］。

綜上所述，我們可以把耕地的價(jià)值分為四大部分：即商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)環(huán)境價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和折補(bǔ)價(jià)值。其中，社會(huì)價(jià)值又可以進(jìn)一步細(xì)分為耕地社會(huì)保障價(jià)值、耕地國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值和耕地的發(fā)展權(quán)價(jià)值。耕地的價(jià)值可以用公式表示為：

V=VC+VE+(VSB +VSF+VSS)+ VD（2）

式中：V為耕地價(jià)值；VC為耕地商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值；VE為耕地生態(tài)環(huán)境價(jià)值；VSB為耕地社會(huì)就業(yè)保障價(jià)值；VSF為耕地發(fā)展權(quán)價(jià)值；VSS為耕地的國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值；VD為耕地折補(bǔ)價(jià)值。

2 耕地價(jià)值核算

2.1 耕地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值(VC)

耕地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值是指耕地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所獲得的農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值。現(xiàn)代估價(jià)理論對(duì)評(píng)估的土地價(jià)格要求是正常市場(chǎng)條件下的價(jià)格，即將正常市場(chǎng)條件作為評(píng)估的基本假設(shè)條件。在西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，農(nóng)民可以取得社會(huì)平均利潤(rùn)。我國(guó)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)我國(guó)土地價(jià)格的規(guī)定也是正常市場(chǎng)條件下的價(jià)格。但是，我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是在生產(chǎn)要素不能自由流動(dòng)的條件下進(jìn)行的非正常市場(chǎng)條件下的生產(chǎn)，中國(guó)農(nóng)民在從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的同時(shí)，也就失去了獲得社會(huì)平均利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。如果只根據(jù)耕地實(shí)際生產(chǎn)的收益來(lái)評(píng)估土地價(jià)格，就忽視了正常生產(chǎn)這一基本條件，因而也就失去生產(chǎn)的正常利潤(rùn)和耕地的正常純收益，就需要進(jìn)行補(bǔ)償［18］。

R=Rn+Rm(3)

式中：R為耕地的商品純收益；Rn為耕地的農(nóng)產(chǎn)品純收益；Rm為耕地農(nóng)產(chǎn)品社會(huì)平均利潤(rùn)修正值。

對(duì)耕地農(nóng)產(chǎn)品社會(huì)平均利潤(rùn)修正，通常采用政府對(duì)農(nóng)業(yè)和農(nóng)民補(bǔ)貼的一定比例來(lái)計(jì)算。其計(jì)算公式為：

Rm=(R-R0)×C(4)

式中：Rm為耕地農(nóng)產(chǎn)品社會(huì)平均利潤(rùn)修正值；R為社會(huì)投資平均利潤(rùn)率；Ra為農(nóng)業(yè)投資平均利潤(rùn)率；C為農(nóng)業(yè)總投資。

依據(jù)周建春的計(jì)算，在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，全國(guó)耕地的平均純收益R1n =0.2元 /m2；耕地農(nóng)產(chǎn)品社會(huì)品均利潤(rùn)修正值Rm=0.04元/m2；最 后得到耕地商品純收益R1=0.2+0.04=0.24（元/m2）。 在此基礎(chǔ)上，應(yīng)用收益還原法可以得到耕地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值為VC=R1/r=0.24/4.18%=5.74(元/m2)

2.2 耕地的生態(tài)環(huán)境價(jià)值(VE)

耕地的生態(tài)價(jià)值是指耕地及其上的植物構(gòu)成的生態(tài)系統(tǒng)具有的生態(tài)價(jià)值，包括 調(diào)節(jié)氣候、凈化與美化環(huán)境、維持生物多樣性等方面的價(jià)值。在農(nóng)業(yè)社會(huì)，人類活動(dòng)還沒(méi)有危及到生態(tài)環(huán)境，生態(tài)環(huán)境對(duì)人類的生存和發(fā)展也沒(méi)有表現(xiàn)出制約作用，生態(tài)環(huán)境對(duì)于當(dāng)時(shí)的需求來(lái)說(shuō)并不稀缺，界定和度量生態(tài)環(huán)境的成本大于受益，因此，耕地的生態(tài)價(jià)值就被置于公共領(lǐng)域而沒(méi)有得到體現(xiàn)。隨著人口的增加和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，人類的活動(dòng)已嚴(yán)重危及到與人類生存和發(fā)展密切相關(guān)的生態(tài)環(huán)境，生態(tài)環(huán)境資源稀缺性增加，界定和度量的收益逐漸大于其成本，從而使耕地的生態(tài)作用從農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)資料中突現(xiàn)出來(lái)。在當(dāng)前歐洲大部分國(guó)家，耕地不僅是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，而且還是生態(tài)用地和景觀用地，因此受到規(guī)劃的嚴(yán)格限制和保護(hù)。[KG)]

唐華俊教授對(duì)我國(guó)生態(tài)系統(tǒng)功能價(jià)值的核算值為56 098.45億元/年，其中，耕地的生態(tài)環(huán)境效益價(jià)值為0.08元/m2•年［19］。經(jīng)收益還原法折算后，我國(guó)耕地的生態(tài)環(huán)境價(jià)值VE=0.08/4.18%=1.91元/m2。

2.3 耕地的社會(huì)價(jià)值(VS)

耕地的社會(huì)價(jià)值主要包括提供就業(yè)保障、保障糧食安全和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面的價(jià)值。

2.3.1 農(nóng)民的就業(yè)保障價(jià)值(VSB)

在生產(chǎn)要素不能正常流動(dòng)，農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不能獲得社會(huì)平均利潤(rùn)的同時(shí)，城鄉(xiāng)分割的管理體制又使農(nóng)民失去了獲得政府提供的社會(huì)生存保障的權(quán)利［18］。在我國(guó)，城市人口享有國(guó)家提供的社會(huì)養(yǎng)老金補(bǔ)助，以幫助城市人口在退休后得到一筆生活費(fèi)用。在建立社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度以前，城鎮(zhèn)職工退休后，仍可以拿到一定的退休工資，以確保生活的穩(wěn)定。

耕地作為社會(huì)保障的替代物，為占中國(guó)人口絕大多數(shù)的農(nóng)民提供了基本的生活保障，社會(huì)保險(xiǎn)是社會(huì)保障的核心部分。社會(huì)保險(xiǎn)是指國(guó)家通過(guò)法律手段對(duì)全體社會(huì)勞動(dòng)者強(qiáng)制征繳保險(xiǎn)基金，用以對(duì)其中喪失勞動(dòng)能力或失去勞動(dòng)機(jī)會(huì)的成員提供基本生活保障的一種特殊的消費(fèi)品再分配方式［20～21］。可以用養(yǎng)老保險(xiǎn)替代耕地資源的社會(huì)就業(yè)保障價(jià)值。其計(jì)算公式為：

VSB=Ya/Aa(5)

式中：Va為單位耕地面積社會(huì)保障價(jià)值；Ya為人均社會(huì)保障價(jià)值(以平均年齡為a時(shí)保險(xiǎn)躉繳金額代替)；Aa為人均耕地面積。

其中，Ya值計(jì)算公式為：

Ya=(yam×b+yaw×c)×Mi/Mo(6)

式中：yam為a年齡男性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；yaw為a年齡女性公民保險(xiǎn)費(fèi)躉繳金額基數(shù)；B為男性人口占總?cè)丝诘谋壤籆為女性人口占總?cè)丝诘谋壤籑i為農(nóng)民基本生活費(fèi)(月保險(xiǎn)費(fèi)領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn))；Mo為月保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)。

依據(jù)周建春計(jì)算（周建春在計(jì)算耕地的社會(huì)就業(yè)保障價(jià)值時(shí)，參照城市居民養(yǎng) 老金實(shí)施方法，剔除了農(nóng)民用個(gè)人收入購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)的那部分費(fèi)用），[WTBZ]2003年我國(guó)耕地農(nóng)民生存保障純收益為0.39元/m2。經(jīng)收益還原法折算后，耕地的社會(huì)就業(yè)保障價(jià)值為[WTBX]VSB[WTBZ]=0.39/4.18%=9.33元/m2。[KG)]

2.3.2 糧食安全價(jià)值(VSS)

據(jù)國(guó)土資源部和農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)，我國(guó)耕地面積已由1996年的1.30億hm2減少到2004年1.22億hm2，8年間耕地凈減少7600萬(wàn)hm2，平均每年減少95.28萬(wàn)hm2，人均耕地降到0.094 hm2，可開(kāi)墾為耕地的后備資源人均還不足0.007 hm2，且多集中于生態(tài)條件十分惡劣的西部地區(qū)。因此，我國(guó)已宣布實(shí)施世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，其目的在于保護(hù)現(xiàn)有的耕地，以確保國(guó)家的糧食安全和社會(huì)穩(wěn)定。

對(duì)于耕地的國(guó)家糧食安全戰(zhàn)略純收益，可以通過(guò)國(guó)家占用耕地收取的費(fèi)用和保護(hù)現(xiàn)有耕地所必要的耗費(fèi)來(lái)計(jì)算［18］。即：

R=T+CP(7)

式中：R為國(guó)家糧食安全戰(zhàn)略純收益；T為國(guó)家對(duì)占用耕地收取的年費(fèi)用；CP為國(guó)家因保護(hù)現(xiàn)有耕地而必要的年支出。

根據(jù)周建春的計(jì)算，耕地的國(guó)家安全戰(zhàn)略純收益R4=1.92元/m2，經(jīng)收益還原法折算，我國(guó)耕地糧食安全戰(zhàn)略價(jià)值VSS=1.92/4.18%=45.93元/m2。

2.3.3 耕地發(fā)展權(quán)價(jià)值(VSD)

所謂耕地發(fā)展權(quán)又稱土地發(fā)展權(quán)或土地開(kāi)發(fā)權(quán)，是指將耕地改為最佳利用方向的權(quán)利。現(xiàn)實(shí)大量發(fā)生的是將耕地改為建設(shè)用地，因此，也可狹義地定義為改為建設(shè)用地的權(quán)利。它是內(nèi)生于土地所有權(quán)而又可從土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一種用益物權(quán)。

耕地的發(fā)展權(quán)純收益是指依國(guó)家土地利用規(guī)劃而將耕地只作為種植糧食這一用途，從而失去改變其土地用途取得更大效益機(jī)會(huì)的損失補(bǔ)償，是耕地所有權(quán)中的耕地發(fā)展權(quán)的價(jià)值體現(xiàn)。它等于耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的純收益扣除農(nóng)業(yè)用途土地純收益的余額。其計(jì)算公式為：

R=Ra-Rb(8)[KG(*22]式中：R為耕地發(fā)展權(quán)年純收益；Ra為耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的年純收益；Rb為耕地作為農(nóng)業(yè)用途的年純收益。[KG)]

依據(jù)周建春研究，我國(guó)耕地的發(fā)展權(quán)年均純收益為2.1元/m2。經(jīng)收益還原可以得到我國(guó)耕地的發(fā)展權(quán)價(jià)值為VSD=2.1/4.18%=50.24（元/m2）。

2.4 耕地折補(bǔ)價(jià)值（VD）

耕地作為可更新資源資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用超過(guò)了其承載能力，表現(xiàn)為數(shù)量不斷減少，即資源資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用量超過(guò)了資源資產(chǎn)的更新能力，在質(zhì)量上也不斷下降，資源資產(chǎn)的生態(tài)功能受到不同程度的影響，甚至生態(tài)系統(tǒng)的惡化或者破壞［13］。本文以我國(guó)耕地水土流失價(jià)值作為耕地折補(bǔ)價(jià)值。

依據(jù)朱高洪等人的研究：我國(guó)土地水流失造成的各類直接經(jīng)濟(jì)損失達(dá)642.59億元［22］。由此計(jì)算，我國(guó)耕地資源水土流失損失約為每年0.02元/ m2。經(jīng)收益還原可以得到我國(guó)耕地的折補(bǔ)價(jià)值為VD=0.02/4.18%=0.42（元/m2）。

綜合以上耕地價(jià)值核算的結(jié)果，得出我國(guó)耕地價(jià)值為112.68元/m2（112.68萬(wàn)元/hm2）(見(jiàn)表1)。

3 耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)界定

以上是對(duì)耕地價(jià)值的核算，但是，在進(jìn)行耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償時(shí)，不能按照耕地的價(jià)值進(jìn)行完全補(bǔ)償，因?yàn)椋氐哪承┕δ軆r(jià)值在日常生活中已經(jīng)給予補(bǔ)償，如耕地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值中現(xiàn)有市場(chǎng)條件下商品價(jià)值在農(nóng)作物交易過(guò)3.1 耕地的商品經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償價(jià)值(VC)

耕地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值包括兩部分：現(xiàn)行市場(chǎng)條件下耕地的農(nóng)產(chǎn)品純收益價(jià)值（Rn）和耕地農(nóng)產(chǎn)品社會(huì)平均利潤(rùn)修正值（Rm）價(jià)值。在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，Rn在耕地盈余區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易中已經(jīng)得到補(bǔ)償，這部分價(jià)值在耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償時(shí)就不必再行補(bǔ)償；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資中沒(méi)有的社會(huì)平均利潤(rùn)，即Rm沒(méi)有在現(xiàn)行市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。如果農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資不能得到社會(huì)平均利潤(rùn)回報(bào)，且沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，其生產(chǎn)要素（尤其是耕地）勢(shì)必會(huì)向非農(nóng)方向轉(zhuǎn)用。因此在確定耕地赤字區(qū)向其補(bǔ)償時(shí)，必須對(duì)耕地農(nóng)產(chǎn)品獲得社會(huì)平均利潤(rùn)不足部分給予補(bǔ)償。也就是說(shuō)，要對(duì)耕地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值中社會(huì)平均利潤(rùn)修正之價(jià)值（Rm）進(jìn)行補(bǔ)償。[KG)]

依據(jù)前面的計(jì)算，耕地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值社會(huì)平均利潤(rùn)修正值為Rm=0.04元/m2，那么，在耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償時(shí)，耕地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值補(bǔ)償值為VCm=0.04/4.18%=0.96元/m2（0.96萬(wàn)元/hm2）。

3.2 耕地的國(guó)家生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償價(jià)值(VE)

[KG(-*25]生態(tài)環(huán)境是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，一個(gè)區(qū)域的生態(tài)環(huán)境對(duì)其它區(qū)域的生態(tài)環(huán)境都產(chǎn)生影響。一個(gè)區(qū)域的耕地的生態(tài)環(huán)境同樣對(duì)其它區(qū)域產(chǎn)生影響。由于生態(tài)環(huán)境的外部性，常常使其不能得到足額補(bǔ)償。耕地的國(guó)家生態(tài)安全價(jià)值是國(guó)家從人類生存與可持續(xù)發(fā)展的角度對(duì)耕地價(jià)值的重新認(rèn)識(shí)，是耕地生態(tài)功能的價(jià)值體現(xiàn)。對(duì)于耕地盈余區(qū)，耕地的生態(tài)環(huán)境效益雖然大部分由本區(qū)域享受，但也不能否認(rèn)它對(duì)耕地赤字區(qū)的積極影響。由于盈余區(qū)耕地生態(tài)環(huán)境對(duì)赤字區(qū)的生態(tài)環(huán)境的影響程度在度量上比較困難，本研究在此暫且把此定為30%。也就是說(shuō)，耕地赤字區(qū)需要對(duì)耕地盈余區(qū)補(bǔ)償耕地面積的30%的生態(tài)環(huán)境價(jià)值。[KG)]

根據(jù)前文，耕地的生態(tài)環(huán)境價(jià)值為1.91元/m2，那么，耕地赤字區(qū)對(duì)耕地盈余區(qū)耕地生態(tài)環(huán)境價(jià)值的補(bǔ)償價(jià)值為VCE=1.91×30%=0.57元/m2（0.57萬(wàn)元/hm2）。

3.3 耕地的社會(huì)補(bǔ)償價(jià)值(VS)

3.3.1 農(nóng)民的就業(yè)保障補(bǔ)償價(jià)值(VSB)

參照城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，我國(guó)城鎮(zhèn)企業(yè)職工的養(yǎng)老保險(xiǎn)金額由企業(yè)交納和個(gè)人繳納兩部分組成。耕地赤字區(qū)應(yīng)該對(duì)耕地盈余區(qū)耕地生存保障價(jià)值中扣除農(nóng)民個(gè)人繳納金額后的那部分承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。

由于前文所計(jì)算的耕地就業(yè)保障價(jià)值中已經(jīng)扣除了農(nóng)民個(gè)人應(yīng)該繳納的那部分價(jià)值，所以耕地赤字區(qū)對(duì)耕地盈余區(qū)就耕地就業(yè)保障價(jià)值補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)為VSB=9.33元/m2（9.33萬(wàn)元/hm2）。

3.3.2 糧食安全補(bǔ)償價(jià)值(VSS)

國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值是國(guó)家在全部耕地資源上耕地糧食安全權(quán)的價(jià)值體現(xiàn)。確保國(guó)家糧食安全是每一區(qū)域的責(zé)任和義務(wù)，而不僅僅是糧食主產(chǎn)區(qū)責(zé)任。耕地赤字區(qū)沒(méi)有履行應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，而是由耕地盈余區(qū)代為履行，所以耕地赤字區(qū)應(yīng)該對(duì)耕地盈余區(qū)代為履行職責(zé)進(jìn)行補(bǔ)償。

依據(jù)前文，耕地的糧食安全補(bǔ)償價(jià)值為VSS=45.93元/m2（45.93萬(wàn)元/hm2）。

3.3.3 耕地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償價(jià)值(VSD)

由于耕地盈余區(qū)多承擔(dān)了耕地保護(hù)任務(wù)，使得耕地不能轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌船F(xiàn)行價(jià)格體系收益更高的用途，因此，耕地赤字區(qū)應(yīng)該給耕地盈余區(qū)耕地發(fā)展權(quán)價(jià)值予以補(bǔ)償。

依據(jù)前文，耕地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償價(jià)值為VS=2.1/4.18%=50.24（元/m2）（50.24萬(wàn)元/hm2）

3.4 耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

綜合以上分析，耕地赤字區(qū)與耕地盈余區(qū)耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表2。

（1）現(xiàn)代土地價(jià)值理論認(rèn)為土地價(jià)值應(yīng)該包括土地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)環(huán)境價(jià)值和折補(bǔ)價(jià)值三部分。而對(duì)于耕地來(lái)說(shuō)，由于我國(guó)特殊的國(guó)情，耕地的價(jià)值不僅包含商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)環(huán)境價(jià)值和折補(bǔ)價(jià)值，而且也包括耕地的社會(huì)價(jià)值。其中，社會(huì)價(jià)值又可以細(xì)分為農(nóng)民就業(yè)保障價(jià)值、國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值和耕地發(fā)展權(quán)價(jià)值。

（2）我國(guó)耕地的價(jià)值為112.68萬(wàn)元/hm2。其中，耕地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值為5.74萬(wàn)元/hm2；生態(tài)環(huán)境價(jià)值為1.91萬(wàn)元/hm2；社會(huì)價(jià)值為105.5萬(wàn)元/hm2（農(nóng)民就業(yè)保障價(jià)值為9.33萬(wàn)元/hm2；國(guó)家糧食安全價(jià)值為45.93萬(wàn)元/hm2；耕地發(fā)展權(quán)價(jià)值為50.24萬(wàn)元/hm2）；折補(bǔ)價(jià)值為0.42萬(wàn)元/ hm2。

（3）在進(jìn)行耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償時(shí)，不能按照耕地的價(jià)值進(jìn)行完全補(bǔ)償，因?yàn)椋氐哪承┕δ軆r(jià)值在日常生活中已經(jīng)給予補(bǔ)償。如耕地的商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值中現(xiàn)有市場(chǎng)條件下商品價(jià)值在農(nóng)作物交易過(guò)程已經(jīng)實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償，只需對(duì)沒(méi)有取得社會(huì)平均利潤(rùn)的那部分價(jià)值給予補(bǔ)償。另外，雖然耕地的生態(tài)環(huán)境價(jià)值由于外部性沒(méi)有得到補(bǔ)償，但是，這部分價(jià)值大部分是由本區(qū)域居民享受。耕地生態(tài)環(huán)境在區(qū)域間的相互影響較為復(fù)雜，本研究在進(jìn)行區(qū)域補(bǔ)償時(shí)將其暫定為生態(tài)環(huán)境價(jià)值的30%。通過(guò)計(jì)算，耕地保護(hù)區(qū)域補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的全國(guó)平均水平為107.03萬(wàn)元/hm2。(編輯：田 紅)

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篇9

生態(tài)補(bǔ)償是當(dāng)前生態(tài)學(xué)、資源與環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境保護(hù)法學(xué)等領(lǐng)域研究的難點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題,也是世界各國(guó)為實(shí)現(xiàn)人類可持續(xù)發(fā)展采取的重要政策措施。生態(tài)補(bǔ)償(Ecological compensation)的概念源于自然生態(tài)補(bǔ)償,《環(huán)境科學(xué)大辭典》將自然生態(tài)補(bǔ)償定義為“生物有機(jī)體、種群、群落或生態(tài)系統(tǒng)受到干擾時(shí),所表現(xiàn)出來(lái)的緩和十?dāng)_、調(diào)節(jié)自身狀態(tài)使生存得以維持的能力,或者可以看作生態(tài)負(fù)荷的還原能力。”這個(gè)概念從生態(tài)學(xué)的角度出發(fā),著眼于生態(tài)系統(tǒng)的整體性、可優(yōu)化性特征,將生態(tài)補(bǔ)償理解為生態(tài)系統(tǒng)由于遭受外界活動(dòng)的干擾、破壞后,功能的自我調(diào)節(jié)、自我恢復(fù)。體現(xiàn)了生態(tài)系統(tǒng)的內(nèi)部穩(wěn)定機(jī)制和自我調(diào)節(jié)作用,強(qiáng)調(diào)了生態(tài)系統(tǒng)自身的補(bǔ)償,反映出它對(duì)人類的生產(chǎn)和生活活動(dòng)所產(chǎn)生的廢物具有凈化和消納能力。但是,自然狀態(tài)的消納自凈容量是有限的,過(guò)程也是緩慢的,人類自身的規(guī)模及他們生產(chǎn)和生活活動(dòng)的規(guī)模、強(qiáng)度和速率,大大地超出了自然環(huán)境系統(tǒng)的承載能力和限度。隨著人類活動(dòng)越來(lái)越多的作用于自然,生態(tài)環(huán)境的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了生態(tài)系統(tǒng)自身的補(bǔ)償能力,生態(tài)補(bǔ)償概念必然有了新的涵義。

毛顯強(qiáng)等認(rèn)為生態(tài)補(bǔ)償是通過(guò)對(duì)損害(或保護(hù))資源環(huán)境的行為進(jìn)行收費(fèi)(或補(bǔ)償),提高該行為的成本(或收益),從而激勵(lì)損害(或保護(hù))行為的主體減少(或增加)因其行為帶來(lái)的外部不經(jīng)濟(jì)性(或外部經(jīng)濟(jì)性),達(dá)到保護(hù)資源的目的。昌忠梅認(rèn)為生態(tài)補(bǔ)償從狹義的角度理解就是指對(duì)由人類的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)給生態(tài)系統(tǒng)和自然資源造成的破壞及對(duì)環(huán)境造成的污染的補(bǔ)償、恢復(fù)、綜合治理等一系列活動(dòng)的總稱。廣義的生態(tài)補(bǔ)償則還應(yīng)包括對(duì)因環(huán)境保護(hù)喪失發(fā)展機(jī)會(huì)的區(qū)域內(nèi)的居民進(jìn)行的資金、技術(shù)、實(shí)物上的補(bǔ)償、政策上的優(yōu)惠,以及為增進(jìn)環(huán)境保護(hù)意識(shí)、提高環(huán)境保護(hù)水平而進(jìn)行的科研、教育費(fèi)用的支出。沈滿洪認(rèn)為生態(tài)補(bǔ)償是通過(guò)一定的政策手段實(shí)現(xiàn)生態(tài)保護(hù)外部性的內(nèi)部化,讓生態(tài)保護(hù)成果的受益者支付相應(yīng)的費(fèi)用;通過(guò)制度設(shè)計(jì)解決好生態(tài)產(chǎn)品這一特殊公共產(chǎn)品消費(fèi)中的“搭便車”現(xiàn)象,激勵(lì)公共產(chǎn)品的足額提供;通過(guò)制度創(chuàng)新解決好生態(tài)投資者的合理回報(bào),激勵(lì)人們從事生態(tài)保護(hù)投資并使生態(tài)資本增殖。

從本文研究視角來(lái)看,生態(tài)補(bǔ)償就是為了解決資源與環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域的外部性問(wèn)題,利用環(huán)境外部成本內(nèi)部化原理,使資源和環(huán)境被適度、持續(xù)性的開(kāi)發(fā)、利用和建設(shè),從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與保護(hù)生態(tài)平衡協(xié)調(diào),促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的最終日標(biāo)。

二、土地征收中生態(tài)補(bǔ)償?shù)娜笔?/p>

(一)征地補(bǔ)償原則的范圍和標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第47條第一款的規(guī)定,目前,我國(guó)土地征收的補(bǔ)償范圍主要包括上地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等三項(xiàng)。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為除地上附著物按實(shí)際情況補(bǔ)償外,土地補(bǔ)償費(fèi)為征收前三年平均產(chǎn)值的6-10倍,每個(gè)勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)為前三年平均產(chǎn)值的4-6倍,最高為15倍,但土地補(bǔ)償費(fèi)和勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過(guò)土地被征收前三年平均產(chǎn)值的30倍。

(二)農(nóng)地價(jià)值分析

農(nóng)地總價(jià)值:經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。胡靜、陳銀蓉、汪峰等學(xué)者在其研究中都將農(nóng)地總價(jià)值劃分成了經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。所謂經(jīng)濟(jì)價(jià)值,主要是指農(nóng)地所提供的糧食、纖維等農(nóng)副產(chǎn)品及農(nóng)業(yè)資料的價(jià)值。所謂社會(huì)價(jià)值,由農(nóng)民的生存保障價(jià)值和國(guó)家糧食安全保障價(jià)值構(gòu)成。由于我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障基本空白,所以農(nóng)地不僅是生產(chǎn)生活資料的載體,而且對(duì)農(nóng)民具有生活保障、提供就業(yè)、直接收益、繼承、資產(chǎn)增值等效用,承擔(dān)了農(nóng)民的社會(huì)保障責(zé)任。可以預(yù)期的是,隨著社會(huì)的進(jìn)步,農(nóng)村社會(huì)保障體系的建立與完善將使得農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值淡化。農(nóng)地又是提供糧食生產(chǎn)的唯一實(shí)體,國(guó)家為了在緊急時(shí)刻能夠有充足的糧食供應(yīng)就必須保護(hù)農(nóng)地,以求得國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和糧食安全,由此可見(jiàn)農(nóng)地糧食安全保障價(jià)值的重要性。所謂生態(tài)價(jià)值,是指農(nóng)地的景觀價(jià)值及凈化空氣、防止水土流失、維護(hù)物種多樣性、保育環(huán)境等功能的價(jià)值。隨著人們對(duì)生態(tài)環(huán)境的重視,農(nóng)地的生態(tài)價(jià)值也越來(lái)越被重視。

(三)征地中生態(tài)補(bǔ)償?shù)娜笔?/p>

從征地的標(biāo)準(zhǔn)和范圍來(lái)看,我國(guó)實(shí)行的是部分補(bǔ)償原則,即當(dāng)國(guó)家為了公共利益的需要必須征收個(gè)人或團(tuán)體的私有土地而給其合法權(quán)益造成損害時(shí),國(guó)家針對(duì)具體損害給予相對(duì)人一定的補(bǔ)償。其顯著特點(diǎn)是征地補(bǔ)償數(shù)額與土地所有者權(quán)益的價(jià)值不相等,往往低于被征土地的市場(chǎng)價(jià)格。我國(guó)征收土地是按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?shù)摹Ｕ魇崭氐难a(bǔ)償費(fèi)用僅包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)的征地補(bǔ)償涵蓋的范圍明顯較小。另外,補(bǔ)償金額是基于農(nóng)地收益計(jì)算的,不能準(zhǔn)確反映農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的預(yù)期收益,而目前,相對(duì)于土地的增值潛力,土地補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地出讓價(jià)格,屬于低價(jià)征收,沒(méi)有以市場(chǎng)決定地價(jià)。據(jù)王仕菊、黃賢金等人以耕地價(jià)值為基礎(chǔ)測(cè)算,2007年全國(guó)征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的2.51倍,且高于耕地最低市場(chǎng)價(jià)格。在測(cè)算中王仕菊等將耕地價(jià)值分為經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值,分別計(jì)算各自的價(jià)值(見(jiàn)表1)。

征地中生態(tài)補(bǔ)償其基本理論是環(huán)境外部成本內(nèi)部化原理。從生態(tài)補(bǔ)償與征地的關(guān)系看,征地是一種政府行政行為。這種行政行為的后果,不僅改變了土地的資產(chǎn)價(jià)值,同時(shí)也改變了土地的資源價(jià)值。根據(jù)生態(tài)補(bǔ)償?shù)亩x,這種政府行政行為使大量的土地資源改變用途,而作為資源的生態(tài)價(jià)值也往往受到損害而不斷減少,但當(dāng)前征地中這種政府行政行為導(dǎo)致的生態(tài)價(jià)值減少并沒(méi)有得到補(bǔ)償(或收費(fèi)),生態(tài)補(bǔ)償缺失。

從理論角度來(lái)看,土地征收補(bǔ)償?shù)睦碚摶A(chǔ)應(yīng)為資源效用價(jià)值理論、生態(tài)位理論和外部性等理論,且以“受益者負(fù)擔(dān)”為原則。在征收補(bǔ)償理論研究方面,理論界就土地征收中農(nóng)民土地權(quán)益遭受侵害的經(jīng)濟(jì)學(xué)原因、歷史原因、政策和制度原因等進(jìn)行了多方面的探討,但都不涉及征地生態(tài)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。而且在土地生態(tài)價(jià)值及其損失研究方面,日前的重點(diǎn)和熱點(diǎn)主要集中耕地轉(zhuǎn)型與土地整理、農(nóng)地的外溢效應(yīng)、土地的集約利用、土地資源的生態(tài)安全研究、農(nóng)地生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能及價(jià)值等方面。但這些涉及生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值評(píng)估的研究都沒(méi)有對(duì)土地征收后土地利用/土地覆被變化而引起的土地生態(tài)功能的變化作為研究對(duì)象,沒(méi)有針對(duì)征地生態(tài)補(bǔ)償提出合理的補(bǔ)償機(jī)制和補(bǔ)償方式。而土地的雙重屬性――資產(chǎn)屬性和資源屬性又是客觀存在的,作為環(huán)境資源,土地生態(tài)系統(tǒng)擁有生態(tài)服務(wù)價(jià)值,這是農(nóng)地價(jià)值的一個(gè)本質(zhì)屬性,這一重要內(nèi)容的缺失恰恰反映了現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度的深層缺陷。

三、土地征收中生態(tài)補(bǔ)償?shù)娜笔У暮蠊治?/p>

(一)綠地較少,生態(tài)失衡

由于城市化進(jìn)程加快,非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)地,特別是占耕地?cái)?shù)量具大。農(nóng)地特別是耕地被征以后,其農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)功能(表現(xiàn)為直接利用價(jià)值)和生態(tài)環(huán)境功能(表現(xiàn)為間接利用價(jià)值)隨之不復(fù)存在。耕地在很大程度上具有綠地所具有的物質(zhì)循環(huán)、能量轉(zhuǎn)化、調(diào)節(jié)氣候、保持水上、生物多樣性維護(hù)和環(huán)境凈化等多種功能。耕地的不斷減少在很大程度上意味著綠地?cái)?shù)量的流失。耕地的流失也使得土地被征前后原有的生態(tài)平衡不斷被人為打破,生態(tài)環(huán)境難以恢復(fù)。被征農(nóng)地的生態(tài)服務(wù)功能和價(jià)值的發(fā)展喪失殆盡,但征收者和使用者卻沒(méi)有為土地資源的生態(tài)服務(wù)價(jià)值付出任何成本,這顯然是不公平的。因此,生態(tài)補(bǔ)償在征地補(bǔ)償中的缺失是不言而喻的。近年來(lái),由于不當(dāng)征地不僅導(dǎo)致了城郊土地拋荒、閑置現(xiàn)象,還形成了城市周邊的污染帶,已喪失了其應(yīng)有的田園景觀功能。

(二)土地配置效率降低

土地配置效率的高低不僅要從空間考慮,還要從時(shí)間上加以分析。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,生態(tài)環(huán)境的惡化,土地持續(xù)利用更加注重的是土地利用的生態(tài)可持續(xù)性。但是目前的征地行為總是在局限條件下追求最大化利益。在征地中,征收者和使用者總是偏向于以較低的征地補(bǔ)償費(fèi)取得土地,從而忽略生態(tài)服務(wù)價(jià)值等外部性價(jià)值,更不會(huì)對(duì)土地所有者或使用者進(jìn)行應(yīng)有的生態(tài)補(bǔ)償,甚至?xí)M量避開(kāi)一切不利于自身利益的補(bǔ)償費(fèi)用。從時(shí)間、代際間的持續(xù)利用角度看,這種只是維持當(dāng)前快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度,而忽視未來(lái)成本配置方式影響土地的持續(xù)利用。

四、實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地征收中生態(tài)補(bǔ)償建議

(一)更新觀念,審視農(nóng)地價(jià)值

要審視農(nóng)地總價(jià)值,改變以往只關(guān)注農(nóng)地較低經(jīng)濟(jì)價(jià)值而忽視農(nóng)地較高生態(tài)價(jià)值的觀念,明確農(nóng)地在生態(tài)系統(tǒng)中的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等價(jià)值,明確保護(hù)生態(tài)環(huán)境是人類的共同責(zé)任。征地補(bǔ)償是一個(gè)系統(tǒng)工程,它涉及到土地的所有者、使用者、管理者及受益者,因此,全體社會(huì)成員、政府、投資者和農(nóng)戶都應(yīng)該關(guān)注被征農(nóng)地的生態(tài)價(jià)值。政府及工作人員享有國(guó)家的公共權(quán)力,是生態(tài)補(bǔ)償?shù)闹苯硬僮骱瓦\(yùn)作者,對(duì)生態(tài)補(bǔ)償問(wèn)題的認(rèn)識(shí)及提高顯得更為重要和迫切;投資者是土地資源的使用者和受益者,其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)環(huán)境的破壞負(fù)有不可推卸的責(zé)任,他們必須把生態(tài)保護(hù)的觀念植入到生產(chǎn)過(guò)程中去;農(nóng)戶是征地行為的直接受害者,也要轉(zhuǎn)變觀念,捍衛(wèi)自身最大的利益。

(二)完善征地補(bǔ)償制度

實(shí)現(xiàn)生態(tài)補(bǔ)償首先就要解決的是在征地補(bǔ)償中的利益沖突,對(duì)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償制度進(jìn)行完善。在對(duì)生態(tài)補(bǔ)償利益沖突的制度協(xié)調(diào)中,法律制度是其中核心的內(nèi)容之一,建立和完善征地生態(tài)補(bǔ)償?shù)姆芍贫?可以有效降低政策協(xié)調(diào)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、觀念協(xié)調(diào)的主觀隨意性和變動(dòng)性,最大限度地保持利益平衡和社會(huì)穩(wěn)定。目前,由于技術(shù)的原因,土地的生態(tài)價(jià)值還難以準(zhǔn)確量化,耕地轉(zhuǎn)換后的外部經(jīng)濟(jì)性也很難被量化到每一個(gè)社會(huì)主體身上。因此,從法理的公平原則出發(fā),可以通過(guò)稅收的方法,讓有能力者即土地資源的使用者承擔(dān)生態(tài)責(zé)任。通過(guò)對(duì)土地使用者征收生態(tài)稅等進(jìn)行征地的宏觀調(diào)控等手段,保護(hù)失地農(nóng)民的權(quán)益。同時(shí)要建立和完善農(nóng)村社會(huì)保障體系,針對(duì)不同年齡段的被征地農(nóng)民,實(shí)行多渠道、多形式安置補(bǔ)償,包括就業(yè)培訓(xùn)或公共醫(yī)療保障等。對(duì)于補(bǔ)償方式,除傳統(tǒng)的征地資金補(bǔ)償外,生態(tài)補(bǔ)償可以從實(shí)物補(bǔ)償、智力補(bǔ)償、政策補(bǔ)償?shù)确矫孀銎?減緩農(nóng)民在土地征收過(guò)程中生活質(zhì)量的下降,促進(jìn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的和諧發(fā)展。

(三)加強(qiáng)征地生態(tài)補(bǔ)償?shù)睦碚摵蜕鷳B(tài)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究

從理論上厘清生態(tài)服務(wù)的提供者和消費(fèi)者之間的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系,區(qū)分失地者和用地者的生態(tài)責(zé)任。尤其亟需建立農(nóng)地生態(tài)補(bǔ)償評(píng)價(jià)指標(biāo)及其生態(tài)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系。可以根據(jù)被征農(nóng)地生態(tài)系統(tǒng)所提供的生態(tài)服務(wù)功能價(jià)值,或者根據(jù)被征農(nóng)地生態(tài)系統(tǒng)類型轉(zhuǎn)換的機(jī)會(huì)成本(或恢復(fù)成本)來(lái)對(duì)被征農(nóng)地進(jìn)行定價(jià)。也可以采取“意愿價(jià)值評(píng)估法(AVM)”,對(duì)征收前的農(nóng)地及征收后土地覆被發(fā)生顯著變化的土地分別進(jìn)行生態(tài)價(jià)值估算,通過(guò)計(jì)量分析乎段揭示影響評(píng)估價(jià)值的過(guò)程變量和主要因素,確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),或者對(duì)農(nóng)地生態(tài)環(huán)境質(zhì)量引入生態(tài)補(bǔ)償指數(shù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),進(jìn)而提出生態(tài)補(bǔ)償資金的分配方法。在此基礎(chǔ)上,根據(jù)補(bǔ)償者的承受能力和受償者的受償效果,制定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(四)多渠道籌措征地生態(tài)補(bǔ)償資金

生態(tài)是一種全社會(huì)的公益性問(wèn)題,補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)由社會(huì)承擔(dān),不能全靠國(guó)家,應(yīng)按照“有償使用,全民受益,政府統(tǒng)籌,社會(huì)投入”的思路,全社會(huì)一起來(lái)籌集生態(tài)補(bǔ)償基金。一方面,可以嘗試采用市場(chǎng)化的運(yùn)作手段來(lái)推行征地制度改革,明晰土地的財(cái)產(chǎn)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值,推行土地股份制、年租制或發(fā)行土地債券等,實(shí)行征地生態(tài)補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)化運(yùn)作。另一方面,可以建立征地補(bǔ)償金制度,對(duì)因開(kāi)發(fā)利用農(nóng)地生態(tài)系統(tǒng)而損害生態(tài)功能,或因生產(chǎn)、生活行為導(dǎo)致土地生態(tài)價(jià)值喪失的征收者和投資使用者收取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,并對(duì)為保護(hù)和恢復(fù)土地生態(tài)及功能而付出代價(jià)的農(nóng)戶進(jìn)行補(bǔ)償。由于土地的資源屬性決定其許多功能和服務(wù)具有公共物品的性質(zhì),土地覆被變化中的外部性很難內(nèi)部化,在補(bǔ)償過(guò)程中,無(wú)法把鄰地的不經(jīng)濟(jì)性納入到補(bǔ)償范圍。因此,要依靠政府建立不同層次的補(bǔ)償金制度,拓展實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償?shù)挠行緩健?/p>

五、小結(jié)

隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,城市規(guī)模的擴(kuò)張,土地征收是不可避免,合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償制度是保障農(nóng)民利益和社會(huì)總體效益的根本。征地中生態(tài)補(bǔ)償?shù)膶?shí)現(xiàn)還需要土地法律體系的不斷完善、權(quán)利制度的不斷明晰以及對(duì)土地資源價(jià)值的進(jìn)一步認(rèn)識(shí),土地征收補(bǔ)償制度逐漸重視對(duì)土地的資源價(jià)值、生態(tài)價(jià)值、發(fā)展價(jià)值的補(bǔ)償,擴(kuò)展土地資源價(jià)值的補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵,這不僅關(guān)系到土地資源的現(xiàn)實(shí)開(kāi)發(fā)、利用和持續(xù)發(fā)展問(wèn)題,而目也關(guān)系到土地資源利用與代際發(fā)展問(wèn)題,這是我國(guó)未來(lái)土地政策、制度和法律都不可忽視的重要問(wèn)題,而征地補(bǔ)償中增加生態(tài)補(bǔ)償是解決這種外部性的最為有效的方法。因此,對(duì)征地生態(tài)補(bǔ)償進(jìn)行理論探析,有助于解決土地補(bǔ)償實(shí)踐中的重大問(wèn)題,并為此提供理論依據(jù)。

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一、抵押貸款價(jià)值類型

目前，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中對(duì)抵押價(jià)值的定義存在3種觀點(diǎn)，分別包括市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值和抵押貨款價(jià)值。

1.市場(chǎng)價(jià)值

抵押價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值-風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值-政府稅費(fèi)-處置抵押物過(guò)程中的費(fèi)用-應(yīng)補(bǔ)地價(jià)

雖然上述計(jì)算方式看上去容易操作，但是在實(shí)際的操作環(huán)節(jié)中，也會(huì)存在諸多的問(wèn)題。因?yàn)殂y行在進(jìn)行放貸的時(shí)候是按照評(píng)估價(jià)值的50%～70%之間進(jìn)行放貸的，這樣的重復(fù)扣除就會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，給融資人的利益帶來(lái)?yè)p失。

2.清算價(jià)值

選擇清算價(jià)值的人通常認(rèn)為銀行是為了預(yù)防借款人在借款到期時(shí)，出現(xiàn)有意或者無(wú)意的違約行為。在出現(xiàn)違約之后，如果商業(yè)銀行的放貸額度大于抵押物的清算價(jià)值，那么便會(huì)給自己帶來(lái)嚴(yán)重的損失，只有把按照清算價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在違約時(shí)才能夠有效避免或者降低因違約帶來(lái)的損失。

3.抵押貸款價(jià)值

采用抵押貸款價(jià)值，需要應(yīng)對(duì)多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且不定期的修改評(píng)估結(jié)果，抵押貸款的價(jià)值評(píng)估中需要綜合多方面的因素，要想獲取抵押貸款價(jià)值，需要花費(fèi)比市場(chǎng)價(jià)值更多的努力，在實(shí)際的操作過(guò)程中，也會(huì)存在很大的困難，并且我國(guó)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估起步較晚，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)波動(dòng)性也很大，所以，在頻繁波動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中，采取此種方法的可行性不大。

二、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中存在的問(wèn)題

根據(jù)目前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，在抵押評(píng)估的工作當(dāng)中，首先要先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，最后確定抵押價(jià)值時(shí)要根據(jù)評(píng)估的結(jié)果來(lái)發(fā)放貸款。根據(jù)目前銀監(jiān)會(huì)、人民銀行以及建設(shè)部提出的文件規(guī)范，對(duì)抵押權(quán)人和抵押人通過(guò)協(xié)議的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)評(píng)估抵押，這種方式能夠有效地提高工作效率，確保貸款雙方都享有議價(jià)自，此外，還能夠在一定程度上節(jié)省評(píng)估費(fèi)用，從而確保房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開(kāi)展。但是，在實(shí)際的工作中，存在諸多問(wèn)題，嚴(yán)重影響了行業(yè)的發(fā)展。通過(guò)研究分析，筆者歸納出在抵押評(píng)估工作中所出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出相關(guān)對(duì)策，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.缺乏抵押評(píng)估知識(shí)

在抵押評(píng)估工作中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)殂y行信貸人或金融機(jī)構(gòu)缺乏房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的專業(yè)知識(shí)，在實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中無(wú)法估算房地產(chǎn)的價(jià)值。抵押評(píng)估人不僅需要擁有廣泛的知識(shí)面和精通的業(yè)務(wù)能力，更需要具有對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)能力。抵押評(píng)估人如果在實(shí)際操作或者理論知識(shí)方面有所欠缺，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行客觀合理的評(píng)估存在很大的問(wèn)題。

2.缺乏相關(guān)的法律知識(shí)

如果信貸人缺乏有關(guān)于抵押評(píng)估法律知識(shí)，在一定程度上就會(huì)導(dǎo)致信貸人無(wú)法正確判斷房地產(chǎn)的有效性、合法性和科學(xué)性。房地產(chǎn)抵押評(píng)估的效果跟房地產(chǎn)的性質(zhì)有著密切的聯(lián)系，并且房地產(chǎn)的價(jià)值也與其性質(zhì)息息相關(guān)。因此，當(dāng)信貸人不能夠完全掌握相關(guān)的法律知識(shí)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)實(shí)際價(jià)值與抵押評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)大的偏差，從而使抵押評(píng)估結(jié)果受到影響，甚至出現(xiàn)無(wú)效現(xiàn)象。

3.協(xié)議定價(jià)方面存在負(fù)面影響

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估的過(guò)程中，協(xié)議定價(jià)存在的主觀隨意性較大。如果受到利益的驅(qū)動(dòng)，部分信貸人員會(huì)利用自身工作的便利條件，對(duì)抵押物品進(jìn)行高估。此外，銀行會(huì)為了降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抵押物進(jìn)行低估，導(dǎo)致借款人的合法資產(chǎn)受到限制，最終會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估方、銀行部門以及金融機(jī)構(gòu)的利益產(chǎn)生影響。

在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作中，出現(xiàn)的問(wèn)題會(huì)造成抵押物評(píng)估失真和貶值的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致難以對(duì)抵押物進(jìn)行處置，甚至?xí)?duì)銀行信貸的資金使用率產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

三、房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作的改進(jìn)建議

具體的對(duì)策包括以下幾個(gè)方面：

1.強(qiáng)化信貸人員的道德教育

在銀行和金融機(jī)構(gòu)中，從事房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的信貸人員，不僅需要具備良好的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，還需要專業(yè)的職業(yè)道德素質(zhì)。只有這樣，才能有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的客觀性，保證以公平、公正的原則進(jìn)行評(píng)估。此外，要避免對(duì)抵押物評(píng)估價(jià)格不公的現(xiàn)象，確保當(dāng)事人的利益不受侵害。因此，信貸人員的職業(yè)道德素養(yǎng)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開(kāi)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

2.加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律知識(shí)，嚴(yán)格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行和金融機(jī)構(gòu)要積極貫徹和落實(shí)信貸人的學(xué)習(xí)制度，信貸人要了解相關(guān)的政策，確保能夠在評(píng)估過(guò)程中做出正確的判斷，提高抵押的有效性和合理性，從而有效規(guī)避銀行或金融機(jī)構(gòu)資金受到威脅的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作涉及到的法律知識(shí)包括《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中，對(duì)《擔(dān)保法》的范圍作出了明確的規(guī)定：法律上認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押包括房地產(chǎn)抵押人享有房屋以及抵押地上的定著物，抵押人享有國(guó)家土地的使用權(quán)及房屋等地上的定著物；此外，法律上不認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押物包括耕地以及相關(guān)的土地使用權(quán)；土地的所有權(quán)；不明確的所有權(quán)或者是有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，還包括學(xué)校、醫(yī)院等一些公益性質(zhì)的部門。在進(jìn)行房產(chǎn)抵押之前，首先要先確定房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，以免對(duì)評(píng)估結(jié)果帶來(lái)影響。

3.準(zhǔn)確評(píng)估抵押物的價(jià)值

在遵循估價(jià)原則的同時(shí)，除了按照估價(jià)程序和選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方式，還需要結(jié)合房地產(chǎn)自身的價(jià)格等有關(guān)因素，最終確定估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，要做到誠(chéng)實(shí)、客觀、公平、公正。要科學(xué)地進(jìn)行價(jià)值判斷，提高房地產(chǎn)估價(jià)和估算水平，這就要求房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押評(píng)估之前，信貸人和評(píng)估部門需要明確估價(jià)的哪個(gè)方面出現(xiàn)了問(wèn)題。目前，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的方法包括：比較法、收益法和成本法。其中，比較法主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的近期交易情況，為成交價(jià)格提供重要的判定依據(jù)。收益法，就是選取合適的資本化率對(duì)其進(jìn)行折扣，之后再累計(jì)處理，這是一種超前的估價(jià)行為。成本法主要的估價(jià)方法是開(kāi)發(fā)或者建造的一個(gè)大的項(xiàng)目，提出更為合理的估價(jià)方式。

4.完善評(píng)估制度及其抵押手續(xù)

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中，發(fā)放抵押貸款必須由抵押部門嚴(yán)格審查、評(píng)估之后方可發(fā)放，并且需要按照嚴(yán)格的評(píng)估流程。銀行可以成立評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，抵押物評(píng)估方式一方面提高了評(píng)估效率；另一方面能夠方便了貸款人，使企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得以提高。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值過(guò)程中，可能會(huì)遇到一些復(fù)雜的房地產(chǎn)，銀行無(wú)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行正確合理的評(píng)估。此外，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估需要不斷地完善抵押價(jià)值手續(xù)，從而為評(píng)估報(bào)告提供更為準(zhǔn)確的依據(jù)。

工作人員在拿到有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)部門的評(píng)估報(bào)告之后，必須認(rèn)真卻獨(dú)，查看抵押估價(jià)定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)以及最終結(jié)果等事項(xiàng)，最終為核定抵押物價(jià)值提供可靠的依據(jù)。在估價(jià)定義中，包含了土地的用途、開(kāi)發(fā)程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出現(xiàn)變化，必須對(duì)定價(jià)進(jìn)行重新定義。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，必須充分考慮抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，要按照房地產(chǎn)的發(fā)展情況，做出合理的預(yù)期價(jià)值。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，要想保證房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估報(bào)告具有合理性和準(zhǔn)確性，需要在銀行進(jìn)行評(píng)估時(shí)，保證遵循公平、公正的原則。同時(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值工作的過(guò)程中要盡量做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)最小化，以保障抵押人的合法權(quán)益，降低資金損失的發(fā)生概率。為了抵押評(píng)估行業(yè)擁有更標(biāo)準(zhǔn)、更規(guī)范的環(huán)境，能夠進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開(kāi)展以及其抵押貸款業(yè)務(wù)朝著更為標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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1.1實(shí)施耕地資源核算是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要

《中國(guó)21世紀(jì)議程》中指出:農(nóng)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是中國(guó)可持續(xù)發(fā)展的前提和保證。在農(nóng)業(yè)的各個(gè)要素中，耕地資源已成為評(píng)價(jià)和衡量農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。然而，近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，各地占用耕地的現(xiàn)象非常普遍。國(guó)土資源部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2006年我國(guó)耕地面積為1.22億hm2，而2000年我國(guó)耕地面積為1.28億hm2，我國(guó)耕地6年凈減少約666.67萬(wàn)hm2。耕地?cái)?shù)量的大幅減少必然會(huì)影響我國(guó)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，最終影響中國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。中國(guó)要想實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，必須防止耕地資源的進(jìn)一步流失。當(dāng)前我國(guó)耕地統(tǒng)計(jì)核算制度缺乏連續(xù)性和系統(tǒng)性，很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)耕地的變化及變化的原因，這無(wú)法適應(yīng)國(guó)家社會(huì)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，必須建立更為科學(xué)有效的耕地資源核算制度，每年對(duì)耕地資源進(jìn)行核算，發(fā)揮其“監(jiān)控器”和“報(bào)警器”的功能，實(shí)現(xiàn)對(duì)耕地資源的有效控制和管理，確保耕地絕對(duì)數(shù)量不減少。

1.2實(shí)施耕地資源核算是加強(qiáng)耕地管理的需要

由于人口增加、農(nóng)民生計(jì)所迫和社會(huì)需求強(qiáng)烈等原因，掠奪式生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式未得到根本改變，致使近年來(lái)耕地質(zhì)量不斷下降，現(xiàn)在耕地中劣質(zhì)耕地約占耕地總面積的35%—45%。然而，我們國(guó)家在耕地管理方面重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的問(wèn)題嚴(yán)重。實(shí)際工作只停留在耕地丈量的范疇，缺失質(zhì)量核算這就使國(guó)家無(wú)法準(zhǔn)確全面地把握土地資源的經(jīng)濟(jì)社會(huì)價(jià)值現(xiàn)狀，更難以防范耕地資源的隱性流失。實(shí)施耕地資源核算將會(huì)解決這一問(wèn)題，耕地資源核算不僅對(duì)耕地的實(shí)物量進(jìn)行核算，同時(shí)還對(duì)耕地的價(jià)值量進(jìn)行核算，客觀地反映耕地的質(zhì)量情況，能夠?qū)Ω刭Y源作出全面系統(tǒng)的評(píng)價(jià)，從而提高耕地的管理水平。

1.3實(shí)施耕地資源核算是改革國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系的需要

現(xiàn)階段，我國(guó)采用的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系只重視經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值及其增加速度，資源消耗無(wú)法在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中反映出來(lái)。一個(gè)國(guó)家的礦產(chǎn)耗盡，森林大量減少，水源短缺，空氣污染，可是國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算卻表明收益增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，這顯然是不合理的。在這種國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算制度下，必將導(dǎo)致盲目追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，造成自然資源的毀滅性破壞。因此，必須改革我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系，將自然資源核算納人國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中，綜合反映經(jīng)濟(jì)增加值和對(duì)資源造成的消耗。然而，我國(guó)資源核算的理論和實(shí)踐并不成熟，尚未形成涵蓋所有資源的核算理論和方法。實(shí)施耕地資源核算能夠進(jìn)一步充實(shí)和完善資源核算的內(nèi)容，加速資源核算在我國(guó)的研究和應(yīng)用，推動(dòng)新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系(SEEA)的實(shí)施。

2耕地資源核算的基本理論

耕地資源核算作為資源核算體系的一部分，其基本理論和資源核算是一致的，其內(nèi)容以資源核算和土地資源核算為基礎(chǔ)。

2.1耕地資源核算的主體

耕地資源核算的主體是政府。政府應(yīng)該指定專門的機(jī)構(gòu)(例如農(nóng)業(yè)部、國(guó)土資源部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等)來(lái)實(shí)施核算。耕地資源核算至少每年開(kāi)展一次，實(shí)際核算過(guò)程應(yīng)按照行政級(jí)別自上而下地進(jìn)行部署、自下而上地逐級(jí)匯總核算。

2.2耕地資源核算的內(nèi)容

與土地資源核算相對(duì)照，耕地資源核算應(yīng)該包括兩方面的內(nèi)容，一方面是實(shí)物量核算，另一方面是價(jià)值量核算。所謂實(shí)物量核算，是指對(duì)耕地?cái)?shù)量方面的測(cè)算，側(cè)重于“量”的確定，主要使用土地丈量等基本方法，實(shí)物量核算是耕地資源核算的基礎(chǔ);價(jià)值量核算，是對(duì)耕地的價(jià)值水平進(jìn)行合理的評(píng)估，綜合反映耕地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，側(cè)重于“質(zhì)”的評(píng)定，由于土地的“質(zhì)”屬于數(shù)學(xué)上邊界難以準(zhǔn)確劃分和界定的處理對(duì)象，因此這一過(guò)程可通過(guò)模糊數(shù)學(xué)的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。價(jià)值量核算是耕地資源核算的重點(diǎn)，是耕地轉(zhuǎn)化為貨幣形態(tài)的重要過(guò)程。

實(shí)物量和價(jià)值量又都包括存量和流量?jī)蓚€(gè)方面，存量和流量反映耕地資源的不同屬性。存量記錄某一時(shí)刻的數(shù)值，側(cè)重描述量的多少，是靜態(tài)數(shù)據(jù);流量反應(yīng)不同期間數(shù)值的變化，側(cè)重反應(yīng)變化的程度，是動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)。耕地資源核算應(yīng)該包括實(shí)物量存量、實(shí)物量流量、價(jià)值量存量和價(jià)值量流量四個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)。

2.3耕地資源核算的程序

一項(xiàng)完整的耕地資源核算主要包括界定核算對(duì)象，實(shí)物量核算，價(jià)值量核算，存量和流量核算以及納人國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系等部分。

實(shí)施中，首先應(yīng)該確定核算對(duì)象，界定核算的范圍和特征，其次進(jìn)行實(shí)物量核算，之后通過(guò)數(shù)學(xué)模型估計(jì)測(cè)算耕地的價(jià)值量。這時(shí)實(shí)物量和價(jià)值量都是存量數(shù)據(jù)，最后通過(guò)相鄰兩次存量數(shù)據(jù)的比較得出流量數(shù)據(jù)，反映耕地資源的增減變化，這就是流量核算。

耕地資源核算乃至資源核算的最終目標(biāo)是納人國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系，建立以綠色GDP為核心指標(biāo)的國(guó)民核算。但從當(dāng)前形勢(shì)看，綠色GDP核算的實(shí)施還存在很大的難度，納人國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系還需要時(shí)間。因此，現(xiàn)階段我們先不考慮耕地資源核算納人國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系的問(wèn)題，等到條件成熟再將其納人國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算。

3耕地資源核算方法

一項(xiàng)完整的耕地資源核算包括耕地資源實(shí)物量和價(jià)值量核算兩部分，既要進(jìn)行存量核算也要進(jìn)行流量核算。

3.1耕地資源的實(shí)物量核算

耕地資源實(shí)物量核算主要反映耕地核算期初和期末的實(shí)物存量以及期內(nèi)的變動(dòng)情況，目的是采集有關(guān)耕地屬性的精確數(shù)據(jù)。實(shí)物量核算主要是耕地測(cè)量，在技術(shù)方面主要采用土地丈量的方法，隨著技術(shù)的進(jìn)步，土地丈量已發(fā)展為更為先進(jìn)的技術(shù)和手段，主要有GPS技術(shù)、電磁感應(yīng)技術(shù)等。耕地實(shí)物量核算的應(yīng)用技術(shù)已經(jīng)比較成熟，不是本文研究的范疇。

實(shí)物量核算可以借助賬戶來(lái)完成，這些賬戶通常都采用會(huì)計(jì)賬戶形式和復(fù)式核算方法，一般包含期初結(jié)存數(shù)、本期增加、本期減少和期末結(jié)存數(shù)等內(nèi)容。這些內(nèi)容滿足基本平衡關(guān)系:期末存量二期初存量+本期增加一本期減少。

3.2耕地資源的價(jià)值量核算

價(jià)值量核算賦予耕地資源一種貨幣性價(jià)值，是反映和揭示耕地質(zhì)量的一種方法。耕地價(jià)值量核算的方法比較多，目前能夠?yàn)槎喾矫娼邮艿氖鞘找孢€原法。這種方法以土地收益為理論依據(jù)，認(rèn)為土地價(jià)格是土地收益的資本化，土地價(jià)格的高低取決于土地收益的大小。

這種方法的基本公式為:MV=a/r

其中MV為耕地的市場(chǎng)價(jià)值，a為耕地的年純收人，r為耕地的還原利率。

首先要確定耕地的年純收人，其在數(shù)值上等于耕地的總收益減去耕地的總費(fèi)用。

耕地總收益的計(jì)算取決于各種農(nóng)作物的種植面積以及主產(chǎn)品和副產(chǎn)品當(dāng)年的產(chǎn)量和市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算時(shí)可根據(jù)各種作物的種植面積，對(duì)各作物收益進(jìn)行加權(quán)求和。用公式表示為:

其中R為耕地總收益，m;為第i種農(nóng)作物的客觀產(chǎn)量，P"為第i種農(nóng)作物的平均市場(chǎng)價(jià)格，k;為第i種農(nóng)作物的播種面積，n為農(nóng)作物種類數(shù)。

耕地總費(fèi)用主要包括物質(zhì)費(fèi)用、人工費(fèi)用、投資機(jī)會(huì)成本和相關(guān)的農(nóng)業(yè)稅費(fèi)等，其中人工費(fèi)用采用工作日乘以勞動(dòng)日工資價(jià)格來(lái)計(jì)算，投資機(jī)會(huì)成本等于物質(zhì)費(fèi)用與社會(huì)平均利潤(rùn)率的乘積。

篇12

0 引言

我國(guó)實(shí)行了最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，但耕地仍然在逐年減少，嚴(yán)重威脅到我國(guó)的糧食安全和可持續(xù)發(fā)展。其中有自然原因的減少，政策原因的減少，但更為主要和突出的是人為原因的減少，在如今的大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，耕地農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益過(guò)低，農(nóng)民大多選擇出外務(wù)工，導(dǎo)致耕地疏于管理，耕地質(zhì)量嚴(yán)重下降，有的甚至撂荒。耕地征用成本低，地方政府打著“公共利益”的旗號(hào)大量圈地，為獲取巨大的土地財(cái)政收入，有的甚至違法占用耕地。執(zhí)行耕地保護(hù)的直接主體地方和農(nóng)民都無(wú)耕地保護(hù)的意愿，其原因就是耕地價(jià)值被低估，耕地保護(hù)外部性效益未得到補(bǔ)償，導(dǎo)致其耕地保護(hù)沒(méi)有積極性，因此有必要對(duì)耕地保護(hù)的外部性效益進(jìn)行一些定量研究，并以此為依據(jù)確定耕地保護(hù)補(bǔ)償?shù)念~度及補(bǔ)償方案。

1 耕地保護(hù)外部性效益分析

耕地保護(hù)產(chǎn)生的外部性價(jià)值主要從耕地的功能說(shuō)起，耕地除了物質(zhì)產(chǎn)出功能外，還有社會(huì)功能和生態(tài)功能。耕地的外部性價(jià)值主要體現(xiàn)在其社會(huì)功能和生態(tài)功能上。在社會(huì)功能上，耕地固定著大量的勞動(dòng)力，使農(nóng)業(yè)人口穩(wěn)定就業(yè)，保持著社會(huì)穩(wěn)定；合理保護(hù)利用耕地，經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)從而保障農(nóng)民的基本生活；耕地得到保護(hù)，提供了穩(wěn)定的糧食生產(chǎn)，從而達(dá)到保障國(guó)家糧食安全的目的。在生態(tài)功能上，耕地具有涵養(yǎng)水源、保持水土、凈化與美化環(huán)境、改善大氣質(zhì)量、防風(fēng)固沙、調(diào)節(jié)氣候、減輕污染、維持生物多樣性的功能。結(jié)合我國(guó)國(guó)情和相關(guān)學(xué)者研究[1-2]，耕地外部性價(jià)值可以概括為社會(huì)保障價(jià)值，糧食安全價(jià)值，生態(tài)服務(wù)價(jià)值。

2 對(duì)沈陽(yáng)市耕地保護(hù)的外部性價(jià)值測(cè)算

2.1 社會(huì)保障價(jià)值

這里的社會(huì)保障價(jià)值只是指耕地保護(hù)所產(chǎn)生外部性的那部分社會(huì)保障價(jià)值，而不是指耕地所有的社會(huì)保障價(jià)值，主要包括指耕地吸納農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力使農(nóng)民穩(wěn)定就業(yè)，耕地作為一種保障，使農(nóng)民老有所依，也就是主要計(jì)算其失業(yè)保障和養(yǎng)老保障這兩種外部性效益。換種角度理解也就是耕地替代了政府給農(nóng)民發(fā)放了就業(yè)保障和養(yǎng)老保障。因此可以用計(jì)算社會(huì)失業(yè)保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)的價(jià)值來(lái)替代耕地保護(hù)所產(chǎn)生的社會(huì)保障價(jià)值。

耕地的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值計(jì)算可用人均養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值與人均耕地的比值計(jì)算，公式如下

VY=L/A 式中：L為人均養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值；A為被評(píng)價(jià)地區(qū)人均耕地面積。

耕地的失業(yè)保障價(jià)值可用城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)在單位面積上的投入來(lái)代替[3]，計(jì)算公式如下

VW=C/A

式中：VW為耕地的失業(yè)保障價(jià)值，C為當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)人均固定資產(chǎn)投入；A為被評(píng)價(jià)地區(qū)人均耕地面積。

由于耕地的這種社會(huì)保障價(jià)值與農(nóng)民對(duì)耕地的依賴程度相關(guān)，結(jié)合相關(guān)研究可用修正系數(shù)K來(lái)進(jìn)行修正，農(nóng)民對(duì)耕地的依賴程度與農(nóng)民的非農(nóng)收入水平成反向關(guān)系[3],因此可用研究區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均的非農(nóng)業(yè)純收入與全國(guó)農(nóng)業(yè)人口人均的非農(nóng)業(yè)純收入比值來(lái)計(jì)算修正系數(shù)K，計(jì)算公式為：

K=S0/Si式中：S0為全國(guó)平均水平的農(nóng)業(yè)人口人均非農(nóng)業(yè)純收入，Si為研究區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均非農(nóng)業(yè)純收入。

因此耕地保護(hù)的外部性保障價(jià)值的計(jì)算公式如下：

VSB=(VY/A+VW/A)×K

查閱2010年遼寧及沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒，得到：

2009年沈陽(yáng)市耕地面積為772275.5hm2，總?cè)丝跀?shù)為7165490，得人均耕地面積0.107hm2/人，沈陽(yáng)市集體經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資為680319萬(wàn)，城鎮(zhèn)集體單位人數(shù)為10.2萬(wàn)人，得人均固定資產(chǎn)投資66697.9元/人，那么耕地的失業(yè)保障價(jià)值為623344.8元/hm2，全國(guó)農(nóng)業(yè)人口人均非經(jīng)營(yíng)性純收入2626.4元，沈陽(yáng)市農(nóng)業(yè)人口人均非經(jīng)營(yíng)性純收入3860.8元，得調(diào)整系數(shù)K為0.68，假設(shè)農(nóng)民繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)，一般人壽命約為70，因此平均繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)的年齡在35左右，按20歲參加工作計(jì)算，繳納保險(xiǎn)年數(shù)為15年，按社會(huì)平均收入的60%繳納，2009處沈陽(yáng)市農(nóng)民每年純平均收入為8752.9元，每年約5251.7元，15年共交78775.5元，那么現(xiàn)在耕地對(duì)農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值約為736219.6元/hm2。根據(jù)公式得出沈陽(yáng)市耕地保護(hù)的社會(huì)保障價(jià)值為1359564.4元/hm2。

2.2 糧食安全價(jià)值

耕地的國(guó)家糧食安全戰(zhàn)略純收益可以通過(guò)國(guó)家對(duì)占用耕地所收取的費(fèi)用、保護(hù)現(xiàn)有耕地所必要的耗費(fèi)以國(guó)家對(duì)耕地利用的補(bǔ)貼來(lái)計(jì)算[4]。

Vr=T+CP

式中：Vr為社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值，T為國(guó)家對(duì)占用耕地收取的費(fèi)用，CP為國(guó)家因保護(hù)耕地支出的費(fèi)用。

據(jù)沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局和沈陽(yáng)市財(cái)政局有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2008年以來(lái)平均每年因耕地保護(hù)投入的費(fèi)用在5億元，按照現(xiàn)行沈陽(yáng)市土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)，畝均投資1000元，估計(jì)需投入95億元。

沈陽(yáng)市耕地占用稅以沈北新區(qū)、遼中縣的征收稅額28元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算

VSW =T+CP=（10+28）×61.16+95=2419.08億元

那么耕地的糧食安全價(jià)值為313240.5元/hm2

2.3 耕地資源生態(tài)價(jià)值

耕地在生態(tài)服務(wù)功能上具有明顯的外部性，其主要表現(xiàn)在涵養(yǎng)水源、保持水土、凈化與美化環(huán)境、改善大氣質(zhì)量、防風(fēng)固沙、調(diào)節(jié)氣候、減輕污染、維持生物多樣性，最早對(duì)耕地生態(tài)價(jià)值進(jìn)行估算研究是Costanza(1997)[5]。謝高地（2003）[6]等人在Costanza(1997)基礎(chǔ)上對(duì)其估價(jià)理論與方法進(jìn)行了進(jìn)一步研究與修正，估算出我國(guó)的平均狀態(tài)下的耕地（農(nóng)田）生態(tài)服務(wù)價(jià)值。

由于區(qū)域間差異，蔡運(yùn)龍等人假設(shè)生態(tài)系統(tǒng)的服務(wù)功能與生物量成正相關(guān)，并用地區(qū)潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量代替生物量，提出了區(qū)域修正系數(shù)。

計(jì)算生態(tài)服務(wù)功能價(jià)值的公式為：

Ve=Va•Ke（1） 其中修正系數(shù)Ke=bi/B（2）

式中Ve為生態(tài)服務(wù)價(jià)值，Va為我國(guó)耕地生態(tài)服務(wù)價(jià)值的年價(jià)值的平均值,根據(jù)謝高地（2003）可知5140.9元/hm2

bi為被評(píng)價(jià)地區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)的潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，B為全國(guó)一級(jí)耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量。

據(jù)王萬(wàn)茂[7]的劃分標(biāo)準(zhǔn)，沈陽(yáng)市是遼寧省的省會(huì)，處于二級(jí)農(nóng)業(yè)區(qū)，即遼寧平原丘陵區(qū)土地潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量8.9t/hm2,全國(guó)一級(jí)耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量B值為10.69t/hm2。根據(jù)（2）式修正系數(shù)Ke為0.83。

結(jié)合（1）式可得到沈陽(yáng)市耕地平均的年生態(tài)服務(wù)價(jià)值為4266.95元/hm2。

利用收益還原法原理將其折現(xiàn)，還原率采用2009年銀行一年期定期存款年利率為2.25%，得耕地189642元/hm2。

沈陽(yáng)市耕地保護(hù)的社會(huì)價(jià)值為1359564.4元/hm2， 糧食安全價(jià)值為313240.5元/hm2，生態(tài)價(jià)值為189642元/hm2，耕地保護(hù)外部性總價(jià)值為1862446.9元/hm2。

3 外部性內(nèi)部化的補(bǔ)償方案

3.1 耕地保護(hù)的外部性內(nèi)部化方式選擇

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，將外部性內(nèi)部化主要有兩種途徑，一個(gè)是源于科斯理論的通過(guò)政府借助于市場(chǎng)手段解決外部性問(wèn)題，一個(gè)是源于庇古的理論，通過(guò)征稅和補(bǔ)貼對(duì)邊際私人凈產(chǎn)值小于邊際社會(huì)凈產(chǎn)值的部門實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)和津貼，實(shí)現(xiàn)外部效應(yīng)的內(nèi)部化。可以總結(jié)為政府和市場(chǎng)相結(jié)合的手段，和政府直接干預(yù)的手段。農(nóng)業(yè)是我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到國(guó)家的穩(wěn)定，耕地產(chǎn)出主要是農(nóng)產(chǎn)品，而農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格不宜過(guò)高，所以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格將耕地保護(hù)外部性效益包含其中不現(xiàn)實(shí)。因此，對(duì)于耕地保護(hù)的外部性內(nèi)部化還是采用政府直接干預(yù)的手段更為合適。

3.2 補(bǔ)償額度

耕地保護(hù)的外部性享受者是區(qū)域內(nèi)的居民，同時(shí)農(nóng)民自身也享受到部分耕地保護(hù)的價(jià)值，因此可用區(qū)域內(nèi)非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)人口的比例將耕地保護(hù)外部性產(chǎn)生的總價(jià)值分割，繼而算出非農(nóng)業(yè)人口享受的耕地外部性價(jià)值，也就是耕地保護(hù)需要補(bǔ)償?shù)念~度。

計(jì)算公式可表述為Vb=V0*KP

其中KP=P1/(P1+P2)

式中：Vb為耕地保護(hù)外部性補(bǔ)償額度，V0為耕地保護(hù)外部性總價(jià)值，KP為非農(nóng)業(yè)人口比例，P1為非農(nóng)業(yè)人口，P2為農(nóng)業(yè)人口。

上述計(jì)算沈陽(yáng)市耕地保護(hù)外部性總價(jià)值為1862446.9元/hm2，從沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒查得，2009年沈陽(yáng)市農(nóng)業(yè)人口數(shù)為2521086，非農(nóng)業(yè)人口數(shù)為4640956，那么可計(jì)算出KP為0.65，補(bǔ)償額度Vb為1210590.5元/hm2。

3.3 補(bǔ)償資金來(lái)源

從政策角度來(lái)看，《國(guó)務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2004]8號(hào)文），規(guī)定從2004年開(kāi)始，將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)，比例不低于土地出讓平均純收益的15%，專項(xiàng)用于土地整理復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地開(kāi)發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開(kāi)發(fā)。2006年的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)）強(qiáng)調(diào)應(yīng)逐步提高土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重；規(guī)定新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開(kāi)發(fā)。耕地保護(hù)外部性補(bǔ)償是刺激耕地保護(hù)者的積極性，根本目的是促進(jìn)當(dāng)?shù)鼗巨r(nóng)田的保護(hù)和建設(shè)，所以依據(jù)國(guó)發(fā)[2004]8號(hào)文和國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)中的政策規(guī)定，可以將新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和土地出讓金的15%作為耕地保護(hù)的補(bǔ)償資金來(lái)源。

同時(shí)2008年成都市率先試行耕地保護(hù)基金制度，其管理辦法中的第四條明確指出：

（一）每年市、區(qū)（市）縣兩級(jí)的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)；

（二）每年繳入市、區(qū)（市）縣兩級(jí)財(cái)政的土地出讓收入的一定比例的資金。

以上兩項(xiàng)不足時(shí)，由政府財(cái)政資金補(bǔ)足。

因此，耕地保護(hù)的補(bǔ)償資金從地方土地收入及財(cái)政抽取籌集是完全合理可行的。

3.4 補(bǔ)償方式

從耕地保護(hù)的外部性的效益角度看，其主要的表現(xiàn)是吸納農(nóng)民就業(yè)，維持社會(huì)穩(wěn)定，其二耕地是農(nóng)民養(yǎng)老的保障，所以政府可以給農(nóng)民繳納失業(yè)保險(xiǎn)，繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)。

從成本效益角度來(lái)看，對(duì)耕地保護(hù)的外部性效益補(bǔ)償，主要是兩條途徑，一是降低耕地保護(hù)成本，二是提高耕地保護(hù)收益。因此補(bǔ)償方式也從這兩個(gè)途徑出發(fā)。

降低耕地保護(hù)成本，政府可以提供化肥、農(nóng)藥、種子、農(nóng)業(yè)機(jī)械以及農(nóng)田水利設(shè)施。

提高耕地保護(hù)的收益，最直接的是給予資金補(bǔ)償，同時(shí)政府也可以開(kāi)展技術(shù)服務(wù)，提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)咨詢和指導(dǎo)，以幫助提高糧食產(chǎn)量，增加農(nóng)戶收益。

參考文獻(xiàn)

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篇13

2、流轉(zhuǎn)以短期為主。據(jù)調(diào)查，全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說(shuō)明經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。

3、轉(zhuǎn)包和出租居多。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分別為6.91萬(wàn)畝、1.28萬(wàn)畝、1.34萬(wàn)畝、7.53萬(wàn)畝，分別占流轉(zhuǎn)總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉(zhuǎn)包和出租的占81.3%。說(shuō)明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>

4、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。從承包地流轉(zhuǎn)的過(guò)程看，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行，但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來(lái)看，農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行，且流轉(zhuǎn)土地?cái)?shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。

二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法

去年我市在、將樂(lè)縣開(kāi)展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸試點(diǎn)工作。至200年底，縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過(guò)公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬(wàn)元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。將樂(lè)縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押的貸款20萬(wàn)元。其主要做法是：

1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押條件和范圍。

一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過(guò)招標(biāo)、拍賣和公開(kāi)協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料；

二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法，村委會(huì)或發(fā)包方對(duì)土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續(xù)符合國(guó)家法規(guī)政策；

三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi)，同時(shí)抵押人取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限應(yīng)為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。

2、建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押價(jià)值認(rèn)定和抵押登記制度。由貸款人對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定的一般原則：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養(yǎng)物價(jià)值。同時(shí)明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案，以方便農(nóng)村土地管理。

3、設(shè)計(jì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

一是把好貸款用途關(guān)，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和用地政策風(fēng)險(xiǎn)。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕；

二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款金額不超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押認(rèn)定價(jià)值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動(dòng)資金貸款期限確定；

三是建立擔(dān)保機(jī)制，創(chuàng)新貸款模式。

①“公司+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”，即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物，同時(shí)企業(yè)負(fù)連帶責(zé)任；

②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”，即行業(yè)設(shè)立基金，由基金擔(dān)保和經(jīng)營(yíng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款，擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)按約定比例分擔(dān)；

③“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作股權(quán)抵押”，即兩個(gè)以上經(jīng)營(yíng)戶以擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營(yíng)公司，把股權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款；

④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。

4、政府支持，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供組織保障。縣政府下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，以協(xié)助抵押權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強(qiáng)有力的組織保障。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款利弊分析

（一）有利因素

1、增加農(nóng)村融資渠道，突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開(kāi)展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)識(shí)到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農(nóng)戶保護(hù)土地的意識(shí)，也可為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中解決資金不足問(wèn)題提供有效的途徑。

2、促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過(guò)流轉(zhuǎn)，改變了傳統(tǒng)簡(jiǎn)單生產(chǎn)模式，農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時(shí)，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經(jīng)營(yíng)權(quán)及附著物一起進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)拍賣轉(zhuǎn)讓，土地資源的配置將更加合理。

3、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)辦，一方面促進(jìn)了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改變了過(guò)去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去，從而推動(dòng)了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。

4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問(wèn)題。由于經(jīng)營(yíng)大戶生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對(duì)信貸資金需求迫切，通過(guò)設(shè)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸，可以支持其開(kāi)展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開(kāi)發(fā)，提高土地利用率。

（二）不利因素

1、金融風(fēng)險(xiǎn)加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力弱，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未全面展開(kāi)，如遇到較大的自然災(zāi)害或市場(chǎng)因素影響，將給開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，影響了金融部門對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的全面開(kāi)展。

2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)措施，手續(xù)繁雜。加上評(píng)估機(jī)制不健全，農(nóng)民文化素質(zhì)偏低，農(nóng)戶要實(shí)現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，困難很多，部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過(guò)商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農(nóng)戶參與的積極性。

四、土地流轉(zhuǎn)和抵押存在的主要問(wèn)題

1、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。目前，在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，主要以轉(zhuǎn)包為主，流轉(zhuǎn)形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，且當(dāng)事雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面合同，也未向發(fā)包的村委會(huì)或村小組登記備案，或未經(jīng)發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個(gè)別簽訂了書(shū)面合同，也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同，極易產(chǎn)生土地糾紛。

2、中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊，嚴(yán)重制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育。如縣沙溪鄉(xiāng)于2001年組織到浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)考察土地流轉(zhuǎn)工作后，成立了土地信托服務(wù)站，但至今都沒(méi)有正常運(yùn)作。尤溪縣反映，目前全縣15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒(méi)有建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)不健全，導(dǎo)致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無(wú)序流轉(zhuǎn)。

3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國(guó)家規(guī)定第二輪土地承包期再延長(zhǎng)30年，但個(gè)別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對(duì)承包土地進(jìn)行調(diào)整。有的地方不顧客觀實(shí)際，以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)為由強(qiáng)行流轉(zhuǎn)，嚴(yán)重侵害了農(nóng)戶利益。

4、農(nóng)村保障機(jī)制不健全。當(dāng)前的農(nóng)村土地?fù)?dān)負(fù)產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)功能和農(nóng)民的社會(huì)保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)長(zhǎng)期地轉(zhuǎn)出去，而是把耕地轉(zhuǎn)包給兄弟姐妹和親戚；在轉(zhuǎn)包給“非自家人”時(shí)，一般寧愿把耕地轉(zhuǎn)包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時(shí)也造成想種地的沒(méi)地種，有地的不想種的粗放式經(jīng)營(yíng)，降低耕地的利用率。

5、農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué)。農(nóng)村價(jià)值評(píng)估權(quán)威機(jī)構(gòu)尚未建立，對(duì)農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué)，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)這個(gè)抵押物的價(jià)值也相對(duì)比較困難。

五、對(duì)策與建議

1、穩(wěn)妥推進(jìn)，保障權(quán)益。要進(jìn)一步完善和落實(shí)黨的農(nóng)村土地政策，保障農(nóng)民的土地權(quán)益。在實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》過(guò)程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內(nèi)，除非農(nóng)民主動(dòng)放棄土地的承包權(quán)，否則任何組織或個(gè)人都不得通過(guò)任何手段使農(nóng)民失去承包的土地（國(guó)家需要征用除外）。只有這樣，才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人，才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。要進(jìn)一步明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利，讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，讓農(nóng)戶對(duì)承包的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等權(quán)利。同時(shí)，要采取政府、村集體和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)籌集保險(xiǎn)費(fèi)的原則，積極探索“土地?fù)Q保障”的辦法，逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對(duì)承包期內(nèi)將承包土地全部流轉(zhuǎn)進(jìn)城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對(duì)受讓經(jīng)營(yíng)土地的外地經(jīng)營(yíng)主體，在農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、戶口、子女就學(xué)等方面給予照顧。

2、建章立制，規(guī)范運(yùn)作。建議及時(shí)出臺(tái)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序，構(gòu)建適應(yīng)市場(chǎng)化及農(nóng)村實(shí)際的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度。要進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，體現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時(shí)必須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂流轉(zhuǎn)合同，報(bào)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定，但最長(zhǎng)的期限不得超過(guò)第二輪土地承包期。應(yīng)簽訂流轉(zhuǎn)的合同，以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)固定下來(lái)，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)標(biāo)明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價(jià)款以及違約責(zé)任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調(diào)處有據(jù)。

3、創(chuàng)新機(jī)制，培育市場(chǎng)。

一是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后，業(yè)主每年應(yīng)交納一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金，如合同到期無(wú)糾紛發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)保證金如數(shù)退還。

二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營(yíng)權(quán)”的原則，在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè)，以土地承包權(quán)入股的方式，組織開(kāi)展土地股份合作制的試點(diǎn)探索工作，在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上逐步推開(kāi)。

三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的培育應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，確立集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)市場(chǎng)主體的地位。鄉(xiāng)村組織應(yīng)堅(jiān)持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)條件和自愿、有償原則，不應(yīng)強(qiáng)行集中土地。政府部門應(yīng)著重做好法律政策宣傳、制定流轉(zhuǎn)規(guī)則、流轉(zhuǎn)耕地供求及價(jià)格信息、監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)公開(kāi)公正和保護(hù)正當(dāng)交易，不要輕易干預(yù)農(nóng)民的市場(chǎng)選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)。

4、宏觀調(diào)控，嚴(yán)禁包辦。

一是政府要對(duì)土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度，建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評(píng)估體系，合理評(píng)價(jià)農(nóng)村土地價(jià)值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。

二是要建立約束政府行為過(guò)度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡，而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭(zhēng)利。